Huis kopen in Hongarije vanuit België: vrij voor EU-burgers, één hectare voor wie geen boer is

Ja, als Belg koop je in Hongarije een woning, appartement of bouwkavel zonder vergunning. Denk aan een dorpshuis met een lap grond eromheen, voor het geld van een garage thuis.

Reken bovenop de koopsom op:

• vier procent overdrachtsbelasting, te vergelijken met de Belgische registratierechten (twee procent boven een miljard forint);
• een advocaat die de akte maakt;
• de inschrijving in het kadaster;
• eventueel de makelaar.

De valkuil is precies die lap grond. Wie geen geregistreerd landbouwer is, mag in totaal hooguit één hectare landbouwgrond bezitten. Elke koop daarvan gaat langs de landbouwautoriteit, en boeren uit de buurt hebben een voorkooprecht: het recht om als eerste te kopen.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert het dorp of de stad kennen buiten het zomerbezoek om, en pas daarna beslis je. Waarom die volgorde vastligt. Dit artikel is voor het moment dat je zover bent.

Heb ik een vergunning nodig?

Wie van buiten de EU komt, heeft in Hongarije een vergunning van het kormányhivatal (het regionale overheidskantoor) nodig om een woning te kopen. Voor EU-burgers geldt dat niet: je koopt een woning, een appartement of een bouwkavel op dezelfde voet als een Hongaar. Het regeringsbesluit dat de vergunning regelt, richt zich op buitenlanders van buiten de EER (de EU plus Noorwegen, IJsland en Liechtenstein).

Wie maakt de akte, en wanneer ben ik eigenaar?

In Hongarije maakt niet de notaris maar een advocaat de koopakte op, en de akte is pas geldig met zijn tegenhandtekening. Neem een eigen advocaat, niet die van de verkoper of de makelaar. De advocaat:

• controleert het uittreksel uit het kadaster, de tulajdoni lap, op hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden en voorkooprechten;
• zet het geld vaak op een derdenrekening, een aparte rekening waar het geld veilig staat tot de overdracht;
• dient de inschrijving in.

Eigenaar ben je bij de inschrijving in het kadaster, niet bij de handtekening.

Wat kost een huis kopen in Hongarije bovenop de koopsom?

De overdrachtsbelasting is volgens de NAV (de Hongaarse belastingdienst) vier procent over de verkeerswaarde tot een miljard forint, en twee procent daarboven. Het plafond is 200 miljoen forint per pand.

Verkoop je binnen drie jaar vóór of een jaar na de koop een andere woning? Dan betaal je de vier procent alleen over het verschil tussen de twee waarden.

Daar komen de advocaat bij, de inschrijving in het kadaster, en eventueel de makelaar.

Post of termijn	Wat geldt
overdrachtsbelasting	4% tot 1 miljard forint, 2% daarboven, hoogstens 200 miljoen forint per pand
andere woning verkocht binnen 3 jaar vóór of 1 jaar na de koop	4% over het verschil in waarde
koopakte	door een advocaat, met tegenhandtekening
eigendom	bij inschrijving in het kadaster
landbouwgrond zonder landbouwerstatus	hoogstens 1 hectare in totaal (wet 2013, artikel 10)
koopcontract landbouwgrond	binnen 8 dagen naar de landbouwautoriteit; voorkoopgerechtigden hebben 30 dagen na publicatie

Hoeveel landbouwgrond mag ik bezitten?

Hier wijkt Hongarije af. Landbouw- en bosgrond valt onder een eigen wet uit 2013. Die zegt: wie geen geregistreerd landbouwer is, mag in totaal hooguit één hectare landbouwgrond bezitten, inclusief wat hij wil kopen. Een geregistreerd landbouwer is een Hongaar of een EU-burger met een landbouwopleiding of drie jaar aantoonbaar boerenbedrijf in Hongarije.

Elke koop van landbouwgrond moet bovendien door de landbouwautoriteit worden goedgekeurd. De verkoper stuurt het contract binnen acht dagen na ondertekening in. Boeren uit de buurt hebben een voorkooprecht, dat zij binnen dertig dagen na publicatie van het contract kunnen inroepen.

Een dorpshuis met een boomgaard van anderhalve hectare erachter is daardoor geen huis maar grond. De koop wordt geweigerd, of de buurman koopt hem onder je neus weg. Laat de advocaat in het kadaster nakijken hoe het perceel is geclassificeerd vóór je tekent, en laat waar nodig een stuk afsplitsen.

Waar wordt mijn huis belast?

Het belastingverdrag tussen België en Hongarije volgt bij vastgoed niet je woonplaats maar de stenen: inkomsten uit onroerende goederen mogen worden belast in het land waar die goederen liggen. Dat staat in artikel 6.

Een pand in Hongarije wordt dus daar belast. Daar komt de gemeentelijke onroerendezaakbelasting bij, die per gemeente verschilt. Een woning die je in België aanhoudt en verhuurt, blijft in België belast, via de belasting van niet-inwoners. Hongarije stelt dat Belgische deel vrij van zijn eigen belasting (artikel 23).

Bij een erfenis werkt het net zo. Hongarije heft geen erfbelasting op onroerend goed in het buitenland. Een woning in België valt dus alleen onder de Belgische erfbelasting.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject van België naar Hongarije, stap 5.2: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Hongarije.