Wonen en kopen in Zuid-Afrika vanuit België: transfer duty vanaf R 1,21 miljoen, de conveyancer die de wet voorschrijft en de 7,5% die een niet-ingezetene bij verkoop tegenkomt

Ja, ook als Belg kun je in Zuid-Afrika een huis kopen zodra je er woont. De belasting die daarbij hoort, is voor jou dezelfde als voor een Zuid-Afrikaan. De transfer duty, de overdrachtsbelasting van SARS (de Zuid-Afrikaanse belastingdienst) en de tegenhanger van onze registratierechten, kent geen apart tarief voor buitenlanders en begint pas boven R 1.210.000.

Daarnaast betaal je de conveyancer: de overdrachtsjurist zonder wie het Deeds Office, het kantoor dat eigendom registreert, geen akte registreert. Twee punten vragen aandacht:

• De vondst staat in de Transfer Duty Guide: de duty ontstaat niet bij de registratie maar op de dag dat je het recht op overdracht verwerft, dus bij de getekende koop. Hij moet binnen zes maanden na die datum betaald zijn.
• De valkuil zit jaren later: wie als niet-ingezetene (voor de belasting geen inwoner) verkoopt boven R 2 miljoen, ziet de koper 7,5% van de prijs inhouden voor SARS.

Wat betaal ik aan transfer duty?

Waarde van de woning	Tarief per 1 april 2026
tot R 1.210.000	0%
R 1.210.001 tot R 1.663.800	3% van het deel boven R 1.210.000
R 1.663.801 tot R 2.329.300	R 13.614 plus 6% van het deel boven R 1.663.800
R 2.329.301 tot R 2.994.800	R 53.544 plus 8% van het deel boven R 2.329.300
R 2.994.801 tot R 13.310.000	R 106.784 plus 11% van het deel boven R 2.994.800
boven R 13.310.000	R 1.241.456 plus 13% van het deel boven R 13.310.000

De schijven zijn per 1 april 2026 ongewijzigd ten opzichte van het jaar ervoor. Op een woning van R 2 miljoen komt dat neer op R 13.614 plus 6% over R 336.200: ruim R 33.000.

Een aankoop die onder de btw valt, is van transfer duty vrijgesteld. Dat is het geval als de verkoper een btw-plichtige ontwikkelaar is. De guide legt uit dat een transactie nooit onder beide valt.

Wie doet de overdracht?

De Transfer Duty Guide beschrijft de keten zoals SARS die ziet:

• de conveyancer dient de stukken in;
• SARS geeft het bewijs van betaling of vrijstelling af;
• pas daarna registreert het Deeds Office de overdracht in het kadaster.

Diezelfde registers zijn openbaar. Bij elk Deeds Office vraag je op:

• wie de geregistreerde eigenaar is;
• welke voorwaarden op het perceel rusten;
• wat de koopprijs was;
• bij een appartement: de regels van het sectional title scheme, het Zuid-Afrikaanse appartementsrecht.

Je hebt daarvoor het erf-nummer (het perceelnummer) en de township (de wijk zoals die in het register staat) nodig, niet het straatadres. Daarnaast de naam of geboortedatum van de eigenaar. Doe die zoekopdracht vóór je tekent.

Wat verandert er als ik geen inwoner ben?

Voor de koop niets. Voor wat erna komt wel, en SARS is daar precies over.

Huurinkomsten uit Zuid-Afrikaans vastgoed zijn in Zuid-Afrika belast, ook voor wie er geen inwoner is. De bron ligt namelijk waar de woning wordt gebruikt. Kosten als belastingen, hypotheekrente, verzekering en onderhoud mogen ervan af.

Bij verkoop geldt sinds 1 september 2007 een inhouding. Is de verkoper niet-ingezetene en de prijs hoger dan R 2 miljoen, dan houdt de koper 7,5% in en draagt dat af aan SARS, als voorschot op de winstbelasting. Wie weinig winst maakt of met verlies verkoopt, vraagt met het formulier NR03 een lager tarief aan. SARS rekent daarvoor 21 werkdagen.

Of je voor SARS inwoner bent, hangt niet van je visum af maar van je gewone verblijfplaats of van de dagen: meer dan 91 dagen in het belastingjaar, meer dan 91 dagen in elk van de vijf voorgaande jaren en samen meer dan 915 dagen. Een emigrant die blijft, wordt inwoner en valt dan buiten de inhouding; wie deels in België blijft wonen, mogelijk niet. Hoe die toets werkt, staat in pensioen en belasting.

Waarom eerst huren?

Omdat de keuze in Zuid-Afrika de wijk is, en die leer je alleen kennen door er te wonen. Huren vraagt geen vergunning, en de Rental Housing Act, de Zuid-Afrikaanse huurwet, beschermt je borg.

Waarom je geen huis koopt in je eerste jaar geldt hier dubbel. De transfer duty en de conveyancer worden bij een tweede verhuizing opnieuw betaald. Het stappenplan zet de wijk daarom vóór het huis, en de koop na het eerste jaar.

Hoe staat het met stroom en water?

De energiecrisis die het land jaren tekende, is gekeerd. Op 12 maart 2026 meldde Eskom, het nationale stroombedrijf, 300 dagen zonder load shedding: zonder de geplande stroomafschakelingen per wijk. De beschikbaarheid van de centrales was 65,85% over het lopende boekjaar, met 53% minder ongeplande uitval dan een jaar eerder.

Vraag bij een bezichtiging toch naar de voorzieningen van de woning. Een omvormer met accu's, regenwatertanks of een boorgat zijn in veel wijken gewone uitrusting. De vraag of ze erbij horen, hoort in het koopcontract.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject van België naar Zuid-Afrika, stap 5.3: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Zuid-Afrika.