Huren in Zuid-Afrika vanuit België: de borg op een rentedragende rekening en de inspectie die je borg redt

Ja, als Belg huur je in Zuid-Afrika zonder vergunning, zonder lokale garantsteller en zonder wachtlijst. Je visum en je paspoort volstaan. Wat het kost, hangt af van de stad en de wijk: naar Belgische maatstaven zijn de huren laag. Het stappenplan zet de huur bewust vóór de koop.

De vondst staat in de Rental Housing Act, de Zuid-Afrikaanse huurwet:

• de verhuurder moet je borg op een rentedragende rekening zetten;
• je hebt recht op een gezamenlijke inspectie bij de sleuteloverdracht én in de laatste drie dagen;
• de borg komt uiterlijk veertien dagen na de oplevering terug.

De valkuil is de inspectie zelf. Wie die overslaat, heeft bij een geschil over de borg geen bewijs. Een verhuurder die hem overslaat, erkent daarentegen wettelijk dat je de woning in goede staat achterliet.

Wat regelt de Rental Housing Act voor mij?

De wet uit 1999 geldt sinds 1 augustus 2000 en is in 2007 en 2014 uitgebreid. Artikel 5 leest als een huurcontract dat de wetgever alvast voor je heeft geschreven: elke huurovereenkomst wordt geacht deze bepalingen te bevatten, of ze nu op papier staan of niet.

Onderwerp	Wat de wet zegt	Artikel
Schriftelijk contract	hoeft niet, maar de verhuurder moet het op jouw verzoek op schrift stellen	5(2)
Kwitanties	voor elke betaling een gedateerde kwitantie met adres, periode en of het huur, borg of achterstand betreft	5(3)(a)–(b)
Borg	het bedrag dat partijen afspreken; geen wettelijk maximum	5(3)(c)
Rente op de borg	op een rentedragende rekening, minstens het spaarrentetarief; jij mag een bewijs van de opgebouwde rente vragen	5(3)(d)
Inspectie vooraf	samen, vóór je intrekt, om gebreken vast te leggen	5(3)(e)
Inspectie achteraf	samen, op een afgesproken moment binnen drie dagen vóór het einde van de huur	5(3)(f)
Terugbetaling	na verrekening van schade en verloren sleutels uiterlijk 14 dagen na oplevering; is er niets te verrekenen, dan binnen 7 dagen na het einde	5(3)(g)–(i)
Geen inspectie door de verhuurder	geldt als erkenning dat de woning in goede staat is: volledige borg plus rente terug	5(3)(j)
Privacy	de verhuurder mag alleen inspecteren op een redelijke manier en na redelijke kennisgeving	4(2)

Waarom zijn de twee inspecties het hart van het contract?

Omdat de wet de bewijslast aan de inspectie hangt. Bij de sleuteloverdracht loop je samen door de woning en leg je elk gebrek vast. In de laatste drie dagen doe je dat opnieuw.

Wat dan niet gedocumenteerd is, kan de verhuurder niet op je borg verhalen. En verzuimt híj de inspectie, dan zegt artikel 5 dat hij daarmee erkent dat de woning in goede staat is.

Andersom geldt: reageer jij niet op zijn verzoek tot inspectie, dan mag hij binnen zeven dagen alleen inspecteren en verrekenen. De rest krijg je dan pas na 21 dagen.

Maak bij beide inspecties foto's met datum, laat het rapport door beiden tekenen en vraag bij het einde van de huur de bonnetjes op: de wet verplicht de verhuurder de kosten die hij op je borg inhoudt met kwitanties te onderbouwen.

Kan ik een huurcontract voor een jaar eerder opzeggen?

De Rental Housing Act regelt de opzegging niet; die staat in je contract. Wel geldt voor consumentenovereenkomsten voor bepaalde tijd artikel 14 van de Consumer Protection Act, de Zuid-Afrikaanse wet op consumentenbescherming:

• de consument mag zo'n overeenkomst opzeggen met twintig werkdagen schriftelijke kennisgeving;
• de aanbieder mag dan een redelijke opzegvergoeding rekenen voor wat hij al in het contract had geïnvesteerd.

Of jouw verhuurder onder die wet valt, hangt af van zijn positie als aanbieder. Vraag het vóór het tekenen, en laat de opzegtermijn en de vergoeding hoe dan ook in het contract zetten. Zo weet je wat een vroegtijdige verhuizing naar een andere wijk kost.

Wat als de verhuurder zich er niet aan houdt?

Dezelfde wet regelt de Rental Housing Tribunals, huurcommissies ingesteld op provinciaal niveau. Daar kunnen huurder en verhuurder een klacht over een oneerlijke praktijk indienen, zoals:

• een ingehouden borg;
• een geweigerde kwitantie;
• een verhuurder die zonder aankondiging binnenkomt.

De verhuurder mag achterstallige huur pas incasseren na een uitspraak van het tribunaal of een rechter, en jij hebt tijdens de huur recht op privacy. Het tribunaal is bedoeld voor conflicten zonder advocaat. Bewaar daarom van dag één elke kwitantie en elk inspectierapport.

Waarom is het huurcontract meer dan een woonpapier?

Omdat vrijwel elk loket in je eerste maanden een adresbewijs vraagt. De SARS-registratie, de bank, het traffic register number (nodig om een auto op je naam te zetten) en de registratie van een auto vragen alle om een utility account (een nutsrekening) of een verklaring van degene op wiens naam de rekening staat.

Een huurcontract op jouw naam, met een nutsrekening die op jouw naam overgaat, is dus de sleutel tot de rest van je vestiging. Staat de rekening op naam van de verhuurder, laat hem dan bij het tekenen meteen de beëdigde verklaring opstellen die de loketten accepteren.

Wanneer koop je?

Niet in het eerste jaar, en in Zuid-Afrika met extra reden: veiligheid en waarde zijn er hyperlokaal: ze verschillen van wijk tot wijk. Pas na een seizoen in de wijk weet je of je er wilt blijven. Wat kopen kost, van de transfer duty (de overdrachtsbelasting) tot de conveyancer (de advocaat die de eigendomsoverdracht regelt), staat in wonen in Zuid-Afrika.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject van België naar Zuid-Afrika, stap 5.3: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Zuid-Afrika.