Huren in Schotland: een contract zonder einddatum, een borg van hooguit twee maanden en geen bemiddelingskosten
Een gewone huurwoning in Schotland valt onder de private residential tenancy: een contract zonder einddatum, met 28 dagen opzegtermijn voor jou. De borg is hooguit twee maanden huur en hoort binnen 30 werkdagen in een goedgekeurd fonds. Andere kosten dan de huur en de borg zijn verboden, en de Engelse Right to Rent-check geldt hier niet.
5 min lezen
Geschreven en nagelopen door Auke, op , aan de hand van de bronnen onderaan. Klopt er iets niet meer? Meld het hieronder, ik pas het aan.
Ja, je kunt in Schotland gewoon een woning huren, ook zonder Brits verleden. En de regels zijn een stuk gunstiger voor de huurder dan veel mensen denken. Een gewone huurwoning valt onder de private residential tenancy, het Schotse standaardcontract sinds de Private Housing (Tenancies) (Scotland) Act 2016. In het kort:
- Het contract heeft geen einddatum. Het eindigt alleen zoals de wet het toestaat.
- Jij zegt op met 28 dagen, schriftelijk.
- De borg is hooguit twee maanden huur en hoort in een goedgekeurd fonds.
- Bemiddelingskosten, administratiekosten en andere vergoedingen naast de huur zijn verboden.
- De huur gaat hooguit één keer per twaalf maanden omhoog, met drie maanden aankondiging.
Wat in Schotland níét speelt: de Right to Rent-check uit Engeland. GOV.UK zegt het letterlijk: in Schotland, Wales en Noord-Ierland hoef je je recht om te huren niet aan te tonen. Een verhuurder mag wel naar je inkomen of referenties vragen, maar een verblijfsstatuscheck is geen wettelijke plicht.
Wat mag een verhuurder vragen?
Alleen de huur en een borg. De Rent (Scotland) Act 1984 noemt elk ander bedrag een premium: "any fine, sum or pecuniary consideration, other than the rent", uitdrukkelijk ook service- en administratiekosten. Wie zo'n bedrag vraagt of aanneemt, pleegt een strafbaar feit, en de rechter kan de verhuurder laten terugbetalen.
| Post | Wat de wet zegt |
|---|---|
| Borg | hooguit twee maanden huur |
| Borg in een goedgekeurd fonds | binnen 30 werkdagen na het begin van de huur |
| Bemiddelings-, administratie- of contractkosten | verboden |
| Verhuurder niet ingeschreven bij de council | strafbaar |
| Borg niet (op tijd) in het fonds | de rechter kent tot drie keer de borg toe |
| Opzegtermijn voor jou | minstens 28 dagen, schriftelijk |
| Huurverhoging | hooguit eens per 12 maanden, drie maanden vooraf |
Betaal geen "fee" om een woning te krijgen. Vraagt een makelaar geld voor het opstellen van het contract, een referentiecheck of het reserveren van de woning, dan is dat in Schotland een verboden premium. Alleen de huur en een terugbetaalbare borg zijn toegestaan.
Waar staat je borg?
Niet op de rekening van de verhuurder. Hij moet de borg binnen 30 werkdagen na het begin van de huur bij een goedgekeurd fonds onderbrengen, een tenancy deposit scheme. Daar blijft hij tot de huur is afgelopen.
Binnen dezelfde termijn moet de verhuurder je schriftelijk laten weten:
- hoeveel borg je betaalde en wanneer;
- wanneer hij hem bij het fonds stortte, en bij welk fonds;
- dat hij is ingeschreven in het register van verhuurders van de council, of dat hij die inschrijving heeft aangevraagd;
- in welke gevallen hij iets van de borg mag inhouden.
Hoor je niets, vraag er dan naar. Heeft de verhuurder de borg niet of te laat gestort, dan kun je naar het First-tier Tribunal, de Schotse rechter voor huurzaken. Die moet de verhuurder dan een bedrag laten betalen van ten hoogste drie keer de borg.
Elke particuliere verhuurder moet zich bovendien inschrijven bij de council (de gemeente) waar de woning staat. Verhuren zonder die inschrijving is strafbaar.
Hoe kom je eraf, en hoe komt de verhuurder van jou af?
Jij beëindigt de huur met een schriftelijke opzegging. De minimale termijn is 28 dagen na ontvangst door de verhuurder, tenzij jullie schriftelijk een andere termijn afspreken. Die afspraak telt alleen als hij op papier staat.
De verhuurder heeft het moeilijker. Hij kan niet zomaar opzeggen. Hij stuurt een notice to leave, een schriftelijke aankondiging met een wettelijke grond, zoals verkoop, eigen gebruik of een huurachterstand van drie maanden. Daarna kan hij pas naar het First-tier Tribunal. Alleen een uitzettingsbevel van dat tribunaal beëindigt de huur.
De termijn van de notice to leave:
- 28 dagen als je er hooguit zes maanden woont, of als de grond bij jou ligt (achterstand, overlast, je woont er niet echt);
- 84 dagen in alle andere gevallen.
Staat er in je contract een einddatum, dan verandert dat hier niets aan. De wet zegt dat een private residential tenancy alleen eindigt zoals de wet het voorschrijft. De verhuurder moet je de voorwaarden ook op papier geven, uiterlijk op de dag dat de huur ingaat.
Wanneer mag de huur omhoog?
Hooguit één keer per twaalf maanden. De verhuurder kondigt de verhoging minstens drie maanden vooraf aan, met een officiële kennisgeving. Vind je haar te hoog, dan kun je binnen 21 dagen naar de rent officer, een onafhankelijke beoordelaar van de huurprijs.
Weet wel wat dat nu nog betekent. Tot 1 april 2027 mag de rent officer ook een hogere huur vaststellen dan de verhuurder vroeg. Voor een kennisgeving van 1 april 2027 of later geldt dat niet meer: dan wordt het hooguit het bedrag uit de kennisgeving. Dat regelt de Housing (Scotland) Act 2025.
Wat verandert er door de Housing (Scotland) Act 2025?
Deze wet treedt in delen in werking. De stand op 27 oktober 2026:
- Sinds 1 april 2026 kan de Schotse regering een gebied aanwijzen als rent control area, met eigen grenzen aan huurverhogingen. Of jouw gemeente er een is, vraag je na bij de council.
- Een verbod op huurverhoging in het eerste jaar staat in de wet, maar is nog niet in werking.
- Het recht om een huisdier te vragen (de verhuurder mag niet zonder goede reden weigeren) is ook nog niet in werking. Alleen de bevoegdheid om er regels voor te maken loopt al.
- Vanaf 1 april 2027 kan één huurder van een gezamenlijk contract zelf zijn deel beëindigen.
Neem je een hond of kat mee, vraag de verhuurder dan nu nog vóór het tekenen om schriftelijke toestemming. En leg op de eerste dag de staat van de woning vast met foto's. Overweeg je op termijn te kopen, lees dan ook huis kopen in Schotland.
In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject, stap 5.1: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Schotland of ga meteen naar stap 5.1 in het open stappenplan.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- GOV.UK — prove your right to rent, met de zin dat de check in Schotland niet geldt — gov.uk
- Private Housing (Tenancies) (Scotland) Act 2016, Part 4 — huurverhoging hooguit eens per 12 maanden (s. 19), drie maanden vooraf (s. 22), naar de rent officer binnen 21 dagen (s. 24) — legislation.gov.uk
- Private Housing (Tenancies) (Scotland) Act 2016, s. 49 — de opzegtermijn van de huurder, 28 dagen — legislation.gov.uk
- Private Housing (Tenancies) (Scotland) Act 2016, s. 54 — de notice to leave van de verhuurder, 28 of 84 dagen — legislation.gov.uk
- Private Housing (Tenancies) (Scotland) Act 2016, s. 51 — een uitzetting alleen met een bevel van het First-tier Tribunal — legislation.gov.uk
- Rent (Scotland) Act 1984, s. 90 — elke vergoeding naast de huur is een verboden premium; de borg mag hooguit twee maanden huur zijn — legislation.gov.uk
- Tenancy Deposit Schemes (Scotland) Regulations 2011, regulation 3 — de borg binnen 30 werkdagen in een goedgekeurd fonds — legislation.gov.uk
- Tenancy Deposit Schemes (Scotland) Regulations 2011, regulation 10 — tot drie keer de borg als de verhuurder dat niet doet — legislation.gov.uk
- Antisocial Behaviour etc. (Scotland) Act 2004, s. 93 — verhuren zonder registratie bij de council is strafbaar — legislation.gov.uk
- SSI 2026/115 — de inwerkingtreding van de Housing (Scotland) Act 2025, met de data per onderdeel — legislation.gov.uk
Verder lezen
- SchotlandAankomst in Schotland5 min
Een huis kopen in Schotland: Home Report, missives en de LBTT, en waarom je Nederlandse huis meetelt
In Schotland ligt bij elk huis dat te koop staat een Home Report klaar, de koop loopt via een Schotse solicitor en is pas bindend als de missives rond zijn. Je betaalt LBTT in plaats van stamp duty. Heb je nog een huis in Nederland, dan komt daar 8 % Additional Dwelling Supplement bij, tenzij je dat huis binnen 36 maanden verkoopt.
Bijgewerkt 27 oktober 2026
- SchotlandAankomst in Schotland4 min
Bank en betalen in Schotland: het basic bank account, en waarom een Engelse winkel je Schotse biljetten mag weigeren
Negen grote Britse banken, ook Bank of Scotland en Royal Bank of Scotland, moeten wie legaal in het VK woont een basic bank account geven: zonder kosten, zonder roodstand, met een besluit binnen tien werkdagen. In Schotland geven drie banken hun eigen bankbiljetten uit. Die zijn net zo goed gedekt als Engelse, maar een winkel in Engeland hoeft ze niet aan te nemen.
Bijgewerkt 27 oktober 2026
- SchotlandAankomst in Schotland4 min
Je eerste weken in Schotland: woning, bank, NIN, huisarts, council en school in de goede volgorde
Schotland kent geen gemeenteloket waar je je als inwoner inschrijft. Je regelt zes losse dingen bij zes instanties, en de volgorde scheelt weken: eerst een adres, dan de bank, je National Insurance Number, de huisarts, de council en de school. Werken mag al voordat je nummer binnen is.
Bijgewerkt 27 oktober 2026