Een huis kopen in Schotland: Home Report, missives en de LBTT, en waarom je Nederlandse huis meetelt

Ja, je kunt in Schotland een huis kopen, en je hoeft daar geen Brit voor te zijn. Maar het gaat anders dan in Nederland, en ook anders dan in Engeland. Drie dingen om vooraf te weten:

• Bij elk huis dat te koop staat, hoort een Home Report: een keuringsrapport, een energierapport en een vragenlijst van de verkoper. Je krijgt hem op verzoek.
• Een bod doe je via een Schotse solicitor, een advocaat die ook de rol van notaris speelt. De koop is pas bindend als de missives rond zijn: de brieven tussen de solicitors die samen het koopcontract vormen.
• Je betaalt LBTT (Land and Buildings Transaction Tax) aan Revenue Scotland, de Schotse belastingdienst. Stamp duty bestaat in Schotland niet.

De valkuil voor wie uit Nederland komt: heb je daar nog een huis, dan betaal je bovenop de LBTT 8 % van de koopsom aan Additional Dwelling Supplement. Een first-time buyer ben je dan ook niet meer.

Wat staat er in de Home Report?

De verkoper (of zijn makelaar) moet de Home Report al hebben op het moment dat het huis te koop staat. Vraag je erom, dan krijg je binnen 9 dagen een kopie. Daar mag hooguit de redelijke kopieerprijs voor worden gerekend.

De Home Report bestaat uit:

• een keuringsrapport van een surveyor die bij de RICS (de beroepsorganisatie van taxateurs) is ingeschreven, met daarin ook de energiegegevens;
• een vragenlijst over het huis, die de verkoper zelf invult (of iemand namens hem).

De gegevens mogen bij het in de verkoop zetten niet ouder zijn dan 12 weken. Lees het rapport vóór je een bod overweegt, en vraag je solicitor wat de bevindingen voor je bod betekenen.

Hoe loopt een bod?

In de praktijk gaat het zo. Een huis staat vaak te koop met "offers over" een bedrag: de verkoper verwacht dat er meer wordt geboden. Heb je belangstelling, dan kan je solicitor een note of interest doorgeven, zodat je hoort als de verkoper een closing date vaststelt: een moment waarop alle biedingen tegelijk binnen moeten zijn. Hoe dat bij een bepaald huis werkt, vertelt je solicitor.

Juridisch telt wat er op papier staat. Een overeenkomst over een huis of grond moet in Schotland schriftelijk zijn, anders bestaat ze niet. Je solicitor schrijft het bod, de solicitor van de verkoper antwoordt, en over de voorwaarden gaan brieven heen en weer. Zijn alle voorwaarden aanvaard, dan zijn de missives concluded en is de koop bindend. Vóór dat moment kunnen beide kanten nog terug.

Daarna draagt de verkoper het huis over met een akte, de disposition. Eigenaar word je pas als die akte in het Land Register of Scotland is ingeschreven, het kadaster dat Registers of Scotland bijhoudt.

Zeg geen ja voordat je financiering rond is. Zijn de missives concluded, dan zit je vast aan de koop. Laat je solicitor het bod pas uitbrengen als de hypotheek of het eigen geld zeker is, en de Home Report is gelezen.