Huis kopen op Aruba vanuit België: via de notaris, met een knik in de belasting bij 250.000 florin

Ja, als Belg kun je op Aruba een huis kopen. Het loopt via de notaris, zoals in België: die stelt de akte op, passeert ze, rekent de overdrachtsbelasting af en zorgt voor de inschrijving bij het kadaster. Reken op 5 tot 9% kosten bovenop de koopsom.

De vondst op de pagina van de overheid is de knik in de overdrachtsbelasting: 3% tot en met Afl. 250.000 en 6% over alles daarboven. Afl. is de Arubaanse florin, vast aan de dollar op Afl. 1,79. Bij de prijs van een gemiddelde koopwoning val je dus deels in het hoge tarief.

De valkuil zit onder het huis en naast het huis:

• Onder het huis. Eigendomsgrond, erfpacht en huurgrond komen alle drie veel voor. Bij erfpacht en huurgrond gebruik je grond van een ander tegen een jaarlijkse vergoeding, de canon.
• Naast het huis. Kopen zegt niets over mogen blijven. Je vergunning verleng je als Belg elk jaar, tot je na 120 maanden een vergunning voor onbepaalde tijd kunt krijgen.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je ontdekt welk deel van het eiland bij je past, en pas daarna beslis je. Waarom die volgorde vastligt, staat in waarom je vanuit België geen huis koopt in je eerste jaar. Dit artikel is voor het moment dat je zover bent.

Hoe verloopt de koop, en wat zit er onder het huis?

De notaris stelt de leveringsakte op, passeert ze, rekent de overdrachtsbelasting af en zorgt voor de inschrijving bij het kadaster. Het geld voor de koop mag je vrij naar Aruba overmaken: sinds 1 januari 2024 geldt een algemene deviezenvergunning voor de koop en verkoop van onroerend goed.

De aandachtspunten zitten in wat je koopt. Ga na of het om eigendomsgrond, erfpacht of huurgrond gaat. Bij erfpacht of huurgrond wil je de resterende duur en de canon kennen vóór je tekent. Je notaris zoekt dat uit. Vraag er uitdrukkelijk om.

Wat kost een huis kopen bovenop de koopsom?

De overdrachtsbelasting betaal jij als koper, via de notaris. De grondslag is de koopsom of de marktwaarde, de hoogste van de twee.

Post	Grondslag	Indicatie
Overdrachtsbelasting	koopsom of marktwaarde, de hoogste van de twee	3% tot en met Afl. 250.000, 6% over het meerdere
Notaris	afhankelijk van de transactie	0,5 tot 3%
Makelaar	alleen als je er een inschakelt	komt erbij
Samen		5 tot 9% van de koopsom

Een rekenvoorbeeld op Afl. 600.000: 3% over de eerste 250.000 is Afl. 7.500, 6% over de resterende 350.000 is Afl. 21.000. Samen is dat Afl. 28.500 overdrachtsbelasting, waar "alles 3%" op Afl. 18.000 was uitgekomen.

Wat betaal je daarna elk jaar?

Wie op 1 januari eigenaar is van een huis of grond op Aruba, betaalt over dat hele jaar grondbelasting, ook als hij in de loop van het jaar verkoopt. Het tarief is 0,4% van de belastbare waarde. Voor een eigen woning is dat de waarde in het economische verkeer, die per tijdvak van vijf jaar wordt vastgesteld. Je betaalt in vier termijnen, op 31 maart, 30 juni, 30 september en 31 december.

Krijg je na de koop geen aanslag, dan staat je huis nog niet geregistreerd. Meld het dan zelf, met meetbrief, situatieplan en kadastraal nummer.

Bij erfpacht komt de jaarlijkse canon erbij. Een hypotheek loopt volgens de overheid via de commerciële banken, de FCCA, het pensioenfonds APFA of de Volkskredietbank.

Wat verandert er aan Belgische kant?

Woon je op Aruba, dan ben je voor Vlaanderen in principe geen rijksinwoner meer. Bij een overlijden heft Vlaanderen dan alleen het recht van overgang op onroerend goed in Vlaanderen. Je huis op Aruba valt erbuiten. Aruba zelf heeft geen successiebelasting meer sinds 1 juli 2018, maar wie er een huis erft, betaalt wel overdrachtsbelasting. Laat een notaris uitleggen wat dat voor je erfgenamen betekent.

Wat leert het huurjaar je eerst?

Het eerste jaar huur je gemeubileerd tot je container er is, en daarna een woning in de wijk die bij je past. Dat jaar is geen verloren geld. Het is de periode waarin je leert welk deel van het eiland bij je past, en waarin je vergunning en je inschrijving bij Censo rond komen: de twee dingen die een notaris niet voor je regelt. Waar je bij het huren op let, staat in huren op Aruba.

In Vertrekklaar is dit fase 4 van 5 van het traject van België naar Aruba, stap 4.5: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Aruba.