Huis kopen in Oostenrijk vanuit België: overzichtelijke percentages, en eigenaar ben je pas bij het Grundbuch

Ja, als Belg koop je in Oostenrijk een huis zonder goedkeuring. Het zijn derdelanders, mensen van buiten de EU en de EER, die langs de Grundverkehrsbehörde moeten, de instantie die grondaankopen toetst.

Wat het kost, is het meest voorspelbare van alle bestemmingen. Het gaat om vaste percentages die je vooraf op de cent uitrekent:

• 3,5% Grunderwerbsteuer, de overdrachtsbelasting, te vergelijken met de Belgische registratierechten;
• 1,1% inschrijvingsleges;
• plus 1,2% voor het pandrecht als je met een hypotheek koopt.

Daarbij komen de kosten van de advocaat of notaris die het contract opstelt en de belastingen afdraagt.

De valkuil is dezelfde als in Duitsland. De handtekening onder het contract maakt je nog geen eigenaar. De inschrijving in het Grundbuch, het Oostenrijkse kadaster, doet dat.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert de streek kennen, en pas daarna beslis je. Lees waarom die volgorde vastligt. Dit artikel is voor het moment dat je zover bént.

Wie regelt de koop, en wanneer ben ik eigenaar?

Het koopcontract wordt in Oostenrijk gewoonlijk opgesteld door een Rechtsanwaltskanzlei of een notariskantoor (een advocatenkantoor of een notaris). Beide partijen tekenen het met een gewaarmerkte handtekening.

Dezelfde opsteller begeleidt meestal ook de afwikkeling: hij berekent de Grunderwerbsteuer en meldt de koop bij het Finanzamt, de belastingdienst. Dat is hier geen service maar een eis. De belasting kan alleen via een notaris of advocaat in FinanzOnline, het onlineportaal van de belastingdienst, worden aangegeven of zelf berekend.

En net als in Duitsland geldt: met de handtekening onder het contract ben je er nog niet. Eigenaar word je pas bij de inschrijving in het Grundbuch, en die inschrijving volgt pas nadat de Grunderwerbsteuer is betaald. Tot dan is het pand juridisch nog niet van jou. Je opsteller bewaakt die volgorde.

Mag ik als Belg zomaar kopen?

Ja. Elke deelstaat heeft zijn eigen grondverkeerswet, en aankopen door burgers van buiten de EU en de EER zijn daarin in beginsel goedkeuringsplichtig. Wie uit de EU komt, is gelijkgesteld aan Oostenrijkers en koopt een woning zonder die goedkeuring.

Voor landbouw- en bosgrond en voor bouwgrond gelden in de deelstaten wel eigen regels, voor iedereen. Laat je opsteller bevestigen wat er in jouw Bundesland (deelstaat) geldt voordat je tekent.

Wat kost een huis kopen in Oostenrijk bovenop de koopsom?

Post	Tarief of bedrag	Wanneer
Grunderwerbsteuer	in de regel 3,5% van de koopprijs	aangifte uiterlijk de 15e van de tweede maand na de maand van de koop, via notaris of advocaat
Inschrijving eigendom in het Grundbuch	1,1% van de koopprijs	bij de inschrijving
Inschrijving pandrecht bij een hypotheek	1,2% van het bedrag van het pandrecht	bij de inschrijving
Opsteller van het contract	honorarium van de notaris of advocaat	bij de afwikkeling
Grundsteuer	Einheitswert × gemeentelijke Hebesatz tot 500%	elk jaar, in vier termijnen boven € 75

Samen met de kosten van de opsteller en eventueel de makelaar is dit het hele plaatje. Er zijn geen gewestelijke tarieven zoals in België, en geen deelstaatverschillen zoals bij de Duitse Grunderwerbsteuer.

Eén document hoort bij elke koop: het Energieausweis, het energielabel van de woning, te vergelijken met het EPC.

• De verkoper moet het laten zien en overhandigen.
• Het mag niet ouder zijn dan tien jaar.
• De energiekentallen moeten al in de advertentie staan.

Staan ze er niet in, vraag er dan naar vóór de bezichtiging.

Wat betaal ik daarna elk jaar?

De jaarlijkse Grundsteuer, de grondbelasting, gaat naar de gemeente. Het Finanzamt berekent een grondslag uit de Einheitswert, een fiscale waarde van je grond en woning. De gemeente past daar een Hebesatz (vermenigvuldigingsfactor) van hooguit 500% op toe.

Het BMF, het Oostenrijkse ministerie van Financiën, rekent zelf een voorbeeld voor: een grondslag van € 50 maal 500% geeft € 250 grondbelasting per jaar.

Boven de € 75 betaal je in vier termijnen, op 15 februari, 15 mei, 15 augustus en 15 november. Kleinere bedragen betaal je in één keer op 15 mei.

Houd je daarnaast een woning in België aan en verhuur je die, dan blijft die huur volgens het belastingverdrag tussen België en Oostenrijk in België belast, waar de woning ligt (artikel 6). Oostenrijk telt ze mee voor het tarief op je andere inkomen.

Vergeet na de verhuizing ook je Meldezettel niet: je inschrijving op het nieuwe adres, binnen drie dagen na intrek.

In Vertrekklaar is dit fase 4 van 5 van het traject van België naar Oostenrijk, stap 4.1: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Oostenrijk.