Huis kopen in Italië vanuit België: de notaio regelt veel, maar drie keuzes bepalen je rekening

Ja, als Belg koop je in Italië zonder beperking. Net als in Frankrijk is de notaio, de notaris, het hart van het proces: hij controleert, int de belastingen en schrijft je eigendom in.

Wat het kost, hangt af van drie keuzes die jíj vooraf maakt:

• 9% registratiebelasting bij koop van een particulier, of 10% btw bij nieuwbouw.
• Dat zakt naar 2% (of 4%) als het je hoofdverblijf wordt.
• Bij een particulier mag je de belasting laten berekenen over de kadastrale waarde in plaats van de koopprijs (prezzo-valore).

De valkuil is de deadline aan dat voordeel voor je hoofdverblijf, het prima-casa-voordeel. Binnen achttien maanden na de akte moet je residenza (je inschrijving als inwoner) in de gemeente van de woning staan. Anders vervalt het hele voordeel.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert de streek kennen, en pas daarna beslis je — waarom die volgorde vastligt. Dit artikel is voor het moment dat je zover bént.

Wie regelt de koop, en wat teken ik vooraf?

De notaio kies jij als koper zelf. Hij doet drie dingen:

• Vooraf controleert hij of de verkoper echt eigenaar is en of er geen hypotheken of beslagen op het pand rusten.
• Na de akte (het rogito) draagt híj de registratie-, hypotheek- en kadasterbelasting af bij de registratie van de akte.
• Ook de trascrizione, de inschrijving van jouw eigendom in de openbare registers, loopt via zijn kantoor.

Geen losse loketten dus. Wél één ding om vooraf te regelen: je codice fiscale, want zonder Italiaans fiscaal nummer teken je niets.

Vóór het rogito komt vrijwel altijd het voorcontract: het contratto preliminare (compromesso), meestal met een aanbetaling (caparra).

• Dat voorcontract moet binnen 30 dagen geregistreerd worden. Loopt het via de notaio, dan doet hij dat.
• Over de caparra betaal je alvast 0,5% registratiebelasting. Die wordt later met de eindafrekening verrekend.

Een wettelijke bedenktijd zoals in Frankrijk is er níet: getekend is getekend.

Wat kost een huis kopen in Italië aan belasting, en wat is prezzo-valore?

Koop je van een particulier, dan betaal je 9% registratiebelasting (minimaal € 1.000) plus tweemaal € 50 vast. Koop je nieuwbouw van een bouwbedrijf, dan is het 10% btw over de koopprijs (22% voor de luxecategorieën) plus driemaal € 200.

Wat	Van een particulier	Nieuwbouw met btw
gewone koop	9% registratiebelasting, minimaal € 1.000, plus 2 × € 50	10% btw (22% bij A/1, A/8, A/9), plus 3 × € 200
prima casa	2% registratiebelasting, plus 2 × € 50	4% btw, plus 3 × € 200
grondslag	koopprijs, of op verzoek de kadastrale waarde (prezzo-valore)	koopprijs
voorcontract registreren	binnen 30 dagen, 0,50% over de caparra	binnen 30 dagen, 0,50% over de caparra
residenza verplaatsen voor prima casa	binnen 18 maanden na de akte	binnen 18 maanden na de akte
eerdere prima-casa-woning verkopen	binnen 1 jaar na de nieuwe koop	binnen 1 jaar na de nieuwe koop
IMU op het hoofdverblijf	niet verschuldigd, behalve A/1, A/8 en A/9	idem

En hier zit de eigenaardigheid die bijna niemand kent. Bij koop van een particulier mag je de notaio vragen om de prezzo-valore-regel. De belasting wordt dan berekend over de kadastrale waarde in plaats van over de koopprijs. Die kadastrale waarde ligt vaak fórs onder de marktprijs. In het voorbeeld van de Agenzia wordt een woning van € 200.000 belast over € 113.400, en de 9% is dan € 10.206 in plaats van € 18.000.

Het moet wel expliciet in de akte gevraagd worden, mét vermelding van de echte prijs. Vraag je notaio ernaar; het is jouw recht, geen gunst.

Wanneer krijg ik het prima-casa-voordeel?

Wordt dit je hoofdverblijf, dan zakt de registratiebelasting van 9% naar 2% (of de btw van 10% naar 4% bij nieuwbouw). Maar de voorwaarden zijn een belofte die je moet waarmaken. Voor emigranten is er één cruciaal.

Woon je nog niet in de gemeente van de woning, dan moet je binnen 18 maanden na de aankoop je residenza daarheen verplaatsen. Die intentie moet ín de koopakte staan, op straffe van verval van het hele voordeel. Wie vanuit België koopt vóór de verhuizing, mag het voordeel dus claimen, maar de klok begint bij de akte te tikken.

Verder geldt:

• Het voordeel geldt niet voor de luxecategorieën A/1, A/8 en A/9.
• Wie al een eerdere prima-casa-woning bezit, moet die volgens de gids van de Agenzia binnen een jaar na de nieuwe koop verkopen.

Wat betaal ik daarna elk jaar?

De jaarlijkse gemeentelijke belasting op vastgoed heet de IMU. Het goede nieuws voor wie echt emigreert: het hoofdverblijf is vrijgesteld (opnieuw met uitzondering van A/1, A/8 en A/9). Dat geldt als jij en je gezin er officieel ingeschreven staan én er feitelijk wonen.

Blijft het een tweede woning, dan betaal je wél, tegen een tarief dat je gemeente binnen wettelijke grenzen zelf vaststelt. Het verschil tussen "vakantiehuis" en "hoofdverblijf" is in Italië dus niet alleen een gevoel, maar een jaarlijkse aanslag.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject van België naar Italië: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Italië.