Huren in Polen vanuit België: de borg, het notariële contract en de handtekening voor je adres

Huren in Polen kan als EU-burger gewoon, maar het contract werkt anders dan in België. Let vooral op de borg:

• Bij een gewoon huurcontract mag een verhuurder een borg vragen van maximaal twaalf keer de maandhuur.
• Bij het najem okazjonalny, het tijdelijke contract van een particuliere verhuurder, is dat maximaal zes keer.

Bij dat tijdelijke contract staat er wel iets tegenover. Je tekent bij de notaris een verklaring waarin je instemt met ontruiming en een ander adres opgeeft waar je dan terechtkunt.

De grootste valkuil zit ergens anders. Zonder handtekening van de eigenaar kom je niet door de adresmelding, en zonder adresmelding krijg je geen PESEL, het Poolse persoonsnummer. Het Belgische consulaat in Warschau schrijft je bovendien pas in met een attest van die adresmelding.

Welke contracten kom je tegen?

De Poolse huurbeschermingswet kent naast het gewone huurcontract onder meer het najem okazjonalny. Die twee moet je als huurder van een particulier kunnen onderscheiden.

Het gewone huurcontract (umowa najmu) valt onder de volle bescherming van de wet. De verhuurder kan alleen schriftelijk opzeggen, met de reden erbij, en alleen om redenen die de wet noemt. De termijnen:

• Bij wanbetaling of misbruik van de woning is de termijn ten minste een maand, tegen het eind van een kalendermaand.
• Wil de eigenaar er zelf gaan wonen, dan is het een half jaar als je elders terechtkunt, en anders drie jaar.

Het najem okazjonalny is een contract van een particuliere eigenaar die niet beroepsmatig verhuurt, voor bepaalde tijd en hooguit tien jaar. Het is schriftelijk, anders is het nietig. Voor de verhuurder is het aantrekkelijk, omdat de meeste beschermingsregels van de wet er niet op van toepassing zijn.

Wat teken je bij een najem okazjonalny?

Bij het contract horen drie stukken, en je moet ze allemaal zelf aanleveren:

• een notariële akte waarin je je onderwerpt aan tenuitvoerlegging (je stemt in met gedwongen uitvoering) en je verplicht de woning te ontruimen binnen de termijn in een ontruimingsverzoek;
• de aanwijzing van een andere woning waar je kunt gaan wonen als het tot ontruiming komt;
• een verklaring van de eigenaar van die andere woning dat hij daarmee instemt. De verhuurder mag eisen dat de handtekening daaronder notarieel is gelegaliseerd.

Voor een emigrant is het tweede en derde stuk het lastigst: je hebt in Polen nog geen tweede adres. Verlies je die andere woning tijdens de huur, dan moet je binnen 21 dagen een nieuwe aanwijzen. Anders mag de verhuurder opzeggen met een termijn van zeven dagen.

De notaris mag voor die akte niet meer rekenen dan een tiende van het minimumloon. Met een minimumloon van 4.806 złoty in 2026 is dat hooguit 480,60 złoty.

De verhuurder moet het contract melden, anders vervalt zijn voordeel. Hij meldt een najem okazjonalny binnen 14 dagen na de start bij de belastingdienst van zijn woonplaats, en moet je op verzoek het bewijs daarvan laten zien. Doet hij dat niet, dan gelden de bijzondere ontruimingsregels niet. Vraag dat bewijs op: het zegt ook iets over hoe hij met de rest van zijn papieren omgaat.

Hoeveel borg mag de verhuurder vragen?

Contract	Maximale borg	Terug binnen	Opzegging door de verhuurder
Gewoon huurcontract	12 × de maandhuur	1 maand na ontruiming	alleen om wettelijke redenen: 1 maand, 6 maanden of 3 jaar
Najem okazjonalny	6 × de maandhuur	1 maand na ontruiming	het contract eindigt op de einddatum of na de opzegtermijn
Najem okazjonalny, nieuwe tweede woning niet op tijd opgegeven	idem	idem	7 dagen

Bij het gewone huurcontract wordt de borg bij terugbetaling herrekend. Je krijgt het aantal maandhuren terug dat je betaalde, tegen de huur van dat moment, en nooit minder dan wat je stortte. Bij het najem okazjonalny mag de verhuurder er ook de kosten van een eventuele ontruiming mee dekken.

Naast de huur mag een verhuurder bij een najem okazjonalny alleen de kosten doorberekenen die niet van hem afhangen, zoals nutsvoorzieningen, tenzij het contract iets anders zegt. De huur verhogen kan alleen zoals het contract dat regelt. Lees die bepalingen dus vóór je tekent, niet erna.

Waarom telt de handtekening voor je adres zo zwaar?

De adresmelding moet uiterlijk op de dertigste dag na intrek. Voor wie geen eigenaar is, vraagt de gemeente twee dingen:

• het document waaruit het recht van de eigenaar blijkt;
• zijn handtekening op je formulier dat je er woont.

Werkt de verhuurder niet mee, dan loop je daar vast. De gemeente kan na een procedure alsnog besluiten dat je er woont, maar dat kost tijd.

Neem de medewerking aan je melding daarom op in het contract. Een vakantiewoning of kamer voor de eerste maand werkt ook, mits de eigenaar bereid is zijn eigendomsbewijs te laten zien.

Huren of meteen kopen?

Huur eerst. Polen verschilt per regio sterk, en een huis kopen op het platteland heeft zijn eigen regels (zie huis kopen in Polen). Reken de borg mee in je budget voor de eerste maanden: tot twaalf maandhuren is een bedrag dat je vóór vertrek klaar wilt hebben.

In Vertrekklaar is dit fase 3 van 5 van het traject van België naar Polen, stap 3.4: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Polen.