Huis kopen in Luxemburg vanuit België: 7 procent rechten, en 40.000 euro korting per persoon

Ja, als Belg kun je in Luxemburg een huis kopen. Juridisch is dat eenvoudig, financieel is het het zwaarste besluit van dit traject.

Wat het kost:

• 7 procent registratie- en overschrijvingsrechten over de koopsom, het Luxemburgse tegenstuk van de Belgische registratierechten;
• de notaris;
• de woning zelf: voor een bestaand appartement in Luxemburg-stad gemiddeld ruim 10.000 euro per vierkante meter.

De vondst is de Bëllegen Akt: een korting van 40.000 euro per verkrijger op die rechten, 80.000 voor een stel. Die korting is voor wie de woning zelf gaat bewonen. Wie in een ander EER-land woont, zoals België, krijgt hem al bij het tekenen.

De valkuil: die korting is één bedrag voor je hele leven, en je betaalt hem terug als je binnen twee jaar vertrekt of verhuurt.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert de stad en de gemeenten eromheen kennen, en pas daarna beslis je. Lees waarom die volgorde vastligt. Dit artikel is voor het moment dat je zover bent.

Wat kost een woning in Luxemburg?

Het Observatoire de l'Habitat publiceert de verkoopprijzen die bij de registratie van de akten zijn vastgelegd. Voor bestaande appartementen, van 1 juli 2025 tot 30 juni 2026:

Gemeente	Gemiddelde prijs per m²
Luxemburg-stad	10.269 euro
Landelijk gemiddelde	7.712 euro
Diekirch	6.979 euro
Esch-sur-Alzette	6.427 euro
Clervaux	5.519 euro
Wiltz	5.253 euro

Nieuwbouw op plan ligt hoger: gemiddeld 12.162 euro per vierkante meter in Luxemburg-stad en 9.839 euro landelijk. Juist daarom wonen zoveel mensen die in Luxemburg werken aan de Belgische kant van de grens.

Wat kost de koop bovenop de koopsom?

De staat heft bij de koop 7 procent: 6 procent registratierechten en 1 procent overschrijvingsrechten, over de koopsom. Koop je in Luxemburg-stad, dan heft de stad daarbovenop een opslag van 50 procent van de registratierechten. Een eengezinswoning is daarvan vrijgesteld. Voor een appartement in de hoofdstad loopt het tarief dus op. Daar komt de notaris bij, die de akte opmaakt en de korting aanvraagt.

Wie nieuw bouwt of een woning ingrijpend renoveert voor eigen bewoning, kan voor het werk een btw-tarief van 3 procent krijgen, direct op de factuur of via teruggave. Het voordeel is begrensd op 50.000 euro per woning.

Hoe werkt de Bëllegen Akt, en wanneer krijg ik hem?

De Bëllegen Akt, de "goedkope akte", is een belastingkorting op die rechten: 40.000 euro per verkrijger, sinds de wet van 3 juli 2025. Voor een stel dat samen koopt is dat dus 80.000 euro. De staat houdt altijd minstens 100 euro. Er geldt geen toets op vermogen, inkomen of de waarde van de woning. Gebruik je minder dan het hele bedrag, dan kun je het restant bij een latere aankoop inzetten. Je saldo zie je op MyGuichet.

De voorwaarden zijn streng en eenvoudig:

• De woning moet je eigen hoofdverblijf worden: geen tweede verblijf, geen weekendhuis, geen verhuur.
• Je moet er binnen twee jaar na de akte intrekken, of binnen vier jaar bij bouwgrond of een woning in aanbouw.
• Je moet er minstens twee jaar aaneengesloten blijven wonen.

Verhuur je in die twee jaar ook maar een deel, verkoop je of vertrek je, dan betaal je de korting terug, met wettelijke rente.

Voor wie nog in België woont, zegt guichet.lu iets nuttigs: inwoners van een EER-land worden gelijkgesteld met inwoners van Luxemburg. Wie zich bij de akte verplicht om in de woning te gaan wonen, krijgt de korting automatisch, zonder de rechten eerst voor te schieten.

Wat is de valkuil met het voorlopig koopcontract?

In Luxemburg gaat de eigendom over bij het tekenen van het compromis de vente, de voorlopige koopovereenkomst (wat in België het compromis heet), en niet pas bij de notariële akte. Wie binnen de twee jaar bewoningsplicht al een compromis tekent om te verkopen, breekt dus de voorwaarde. Dat voorkom je met een clausule in het compromis dat de eigendom pas bij de authentieke akte overgaat; dan telt de datum van die akte.

En je woning in België?

Het belastingverdrag tussen België en Luxemburg volgt bij vastgoed niet je woonplaats maar de stenen. Artikel 6: inkomsten uit onroerende goederen zijn belastbaar in de overeenkomstsluitende Staat waarin de goederen zijn gelegen. Een woning in Luxemburg wordt dus daar belast, en een woning die je in België aanhoudt, blijft in België belast. Luxemburg stelt dat Belgische deel vrij, maar telt het mee voor het tarief op de rest van je inkomen.

Of je daarvoor in België aangifte doet als niet-inwoner, hangt volgens de FOD Financiën af van je situatie:

• Heb je ook ander Belgisch beroepsinkomen, zoals een loon of een pensioen, dan vermeld je de woning altijd in je BNI-aangifte.
• Heb je geen ander Belgisch beroepsinkomen en verhuur je de woning, dan doe je aangifte zodra de belastbare inkomsten van al je Belgisch vastgoed samen hoger zijn dan 2.500 euro.
• Verhuur je de woning niet en heb je geen ander Belgisch beroepsinkomen, dan hoef je voor de woning geen BNI-aangifte te doen.

Tot je koopt, lees je verder in huren in Luxemburg.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject van België naar Luxemburg: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Luxemburg.