Huis kopen in Ierland vanuit België: 1% stamp duty, 10% eigen geld, en pas bij het contract ligt het vast

Ja, je kunt in Ierland een huis kopen, en er is geen beperking op basis van waar je woont. Citizens Information, de voorlichtingsdienst van de Ierse overheid, zegt uitdrukkelijk dat ook wie er niet woont mag kopen.

De belasting valt mee: 1% stamp duty, de Ierse overdrachtsbelasting, tot een miljoen euro. Het echte kader zet de Central Bank of Ireland, de Ierse centrale bank:

• je hebt minstens 10% eigen geld nodig;
• je leent hooguit vier keer je bruto-inkomen, of 3,5 keer als je al eerder een huis kocht.

De valkuil is het moment waarop de koop vastligt. Een geaccepteerd bod bindt niemand. Pas het ondertekende koopcontract doet dat, en wie daarna afhaakt, kan zijn aanbetaling kwijt zijn.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert de streek kennen, en pas daarna beslis je. Waarom die volgorde vastligt. Dit artikel is voor het moment dat je zover bent.

Hoeveel kun je lenen?

De Central Bank legt twee grenzen op aan elke hypotheek voor een woning. Banken mogen er per groep kopers voor een beperkt deel van hun leningen boven gaan, maar reken op de grens.

Norm	Wie	Grens
Loan-to-income	first-time buyer	maximaal 4 keer het bruto-inkomen
Loan-to-income	second or subsequent buyer	maximaal 3,5 keer het bruto-inkomen
Loan-to-value	first-time en second buyer	minimaal 10% eigen inbreng
Loan-to-value	buy-to-let	minimaal 30% eigen inbreng
Ruimte boven de grens	first-time en second buyer	15% van de leningen van een bank

Het voorbeeld van de Central Bank zelf: een stel met samen € 100.000 bruto leent als first-time buyer hooguit € 400.000, en als second buyer hooguit € 350.000. Had je in België al een eigen woning, vraag de bank dan vooraf in welke groep je valt.

Een uitzondering is er voor een overbruggingslening, als je de nieuwe woning koopt vóór je oude hoofdverblijf verkocht is. Die lening valt buiten de inkomensgrens, maar de 10% eigen inbreng blijft gelden.

Welke regeling mis je als je al eens kocht?

De Help to Buy-regeling geeft first-time buyers tot € 30.000 terug aan betaalde Ierse inkomstenbelasting, voor een nieuwbouwwoning of zelfbouw. Maar wie ooit eerder een huis kocht of bouwde, alleen of met iemand anders, komt niet in aanmerking. Bovendien kijkt de regeling naar de Ierse belasting die je de vier jaar vóór je aanvraag betaalde. Wie net aankomt, heeft daar weinig of niets staan.

Wanneer ligt de koop vast?

De meeste huizen worden verkocht via een private treaty: je onderhandelt met de verkoper of diens makelaar over de prijs. Na een geaccepteerd bod vraagt de makelaar vaak een booking deposit, een vast bedrag of een klein percentage van je bod. Dat bedrag krijg je terug tot je het koopcontract tekent. De makelaar werkt voor de verkoper, niet voor jou.

Vóór je tekent, horen drie dingen rond te zijn:

• Je solicitor, de jurist die in Ierland de overdracht regelt, heeft het contract en de eigendomsstukken nagekeken.
• Je hebt een formele hypotheekgoedkeuring, niet alleen een approval in principle (een voorlopig akkoord). Wie tekent zonder goedgekeurde hypotheek, kan zijn aanbetaling verliezen.
• Je hebt de woning laten keuren, want een verkoper hoeft je niet over gebreken te vertellen.

Moment	Wat er gebeurt	Wat je riskeert
Bod geaccepteerd	booking deposit bij de makelaar	niets; terug tot het contract
Contract ondertekend	aanbetaling, de rest op de opleverdatum in het contract	je aanbetaling, als je afhaakt
Oplevering	solicitor betaalt, jij krijgt sleutels en stukken	—
Registratie	de akte naar Tailte Éireann	niets; je bent al eigenaar

Bij een veiling is het korter. De hoogste bieder betaalt meteen de aanbetaling en tekent ter plekke. Het keuren en de hypotheek moeten dus vóór de veiling rond zijn.

Welke kosten komen er bovenop?

De stamp duty is 1% tot € 1 miljoen, 2% over het deel tot € 1,5 miljoen en 6% daarboven. Bij nieuwbouw met btw betaal je hem alleen over de prijs exclusief btw. Je solicitor berekent het bedrag, vraagt het vóór de oplevering bij je op en betaalt het aan Revenue.

Daarnaast betaal je je solicitor, zonder vast tarief en met btw erbovenop, plus de kosten van zoekacties en registratie. De bank kan kosten rekenen voor de aanvraag en haar taxatie. Een overlijdensrisicoverzekering voor de hypotheek eist de bank, al hoef je die niet bij haar af te sluiten. En koop je een appartement in een complex, dan word je lid van de beheermaatschappij en betaal je jaarlijks servicekosten.

Kijk naar de Local Property Tax vóór je tekent. Die jaarlijkse belasting geldt voor elke woning in Ierland, hangt af van de waarde en valt op 1 november. Afhankelijk van je aankoopdatum betaal je een deel van het lopende jaar. Laat je solicitor controleren of er nog achterstanden op de woning rusten.

Wat staat er in het energielabel?

Elke woning die te koop staat, moet een Building Energy Rating (BER) hebben. Lees hem. Hoe zuiniger de woning, hoe lager je energierekening, en een matig label betekent dat je moet rekenen met isolatie en verbouwing. Citizens Information raadt ook aan te kijken of de woning in een gebied met veel radon ligt, en of er gemeten is.

Verkoop of verhuur je je woning in België? Huur uit een Belgische woning mag België blijven belasten. Wat dat en je andere Belgische inkomen voor je Ierse aangifte betekent, staat in pensioen en belasting in Ierland.

In Vertrekklaar is dit fase 4 van 5 van het traject van België naar Ierland, stap 4.1: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Ierland.