Huis kopen in Canada vanuit België: tot januari 2027 is je verblijfsstatus de sleutel

Nee, zonder Canadees burgerschap of permanent residency (PR, permanent verblijf) mag je in Canada in principe geen woning kopen. Het verbod uit 2023 loopt tot 1 januari 2027.

De opening voor wie emigreert, zit in de uitzonderingen:

• een werkvergunning die bij de koop nog minstens 183 dagen geldig is;
• of een adres buiten de stedelijke gebieden.

Wat het kost, bepaalt de provincie. In Ontario betaal je een land transfer tax (een overdrachtsbelasting, te vergelijken met de registratierechten in België) over de koopsom. Wie geen PR heeft, betaalt daar de Non-Resident Speculation Tax van 25% bovenop.

Dat is de valkuil: waar het federale verbod een opening laat, kan de provinciale heffing de koop alsnog onbetaalbaar maken.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert je stad en provincie kennen, en pas daarna beslis je: waarom die volgorde vastligt. In Canada is die volgorde geen advies maar wet: zonder de juiste status mág je niet eens kopen.

Mag ik als buitenlander een huis kopen in Canada?

Sinds 1 januari 2023 verbiedt de Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act de aankoop van woningen door wie geen Canadees burger of permanent resident is. Het gaat om gebouwen met maximaal drie wooneenheden, dus ook een halfopen bebouwing of een appartement.

De regering kondigde in februari 2024 een verlenging aan tot 1 januari 2027. Een nieuwe verlenging staat op de pagina van CMHC (de federale huisvestingsdienst) niet vermeld. Wie in 2027 koopt, kijkt dus eerst naar de actuele stand.

Wie het verbod overtreedt, riskeert een boete tot $10.000, en een rechter kan de verkoop van de woning bevelen.

Voor wie emigreert, zitten de openingen in de uitzonderingen:

• Werkvergunninghouders mogen kopen als hun vergunning bij de koop nog minstens 183 dagen geldig is en ze niet al eerder onder het verbod een woning kochten.
• Studenten aan een erkende instelling mogen onder strikte voorwaarden kopen: belastingaangifte over de vijf voorgaande jaren, minstens 244 dagen per jaar in Canada in die vijf jaar, en een koopsom van hooguit $500.000.
• Buiten de stedelijke gebieden, de Census Metropolitan Areas en Census Agglomerations, geldt het verbod niet. CMHC heeft een kaart waarop je per adres kijkt of het eronder valt.

De koninklijke weg blijft permanent verblijf via Express Entry: met PR vervalt dit hele hoofdstuk.

Wat kost een huis kopen in Ontario bovenop de koopsom?

Canada kent geen landelijke overdrachtsbelasting. Elke provincie heft een eigen land transfer tax. In Ontario betaal je die bij de overdracht, in schijven over de koopsom:

Deel van de koopsom	Land transfer tax
tot en met $55.000	0,5%
$55.000 tot en met $250.000	1,0%
$250.000 tot en met $400.000	1,5%
boven $400.000	2,0%
boven $2.000.000, bij één of twee eengezinswoningen	2,5%

Een huis van $400.000 kost zo $4.475 aan land transfer tax. In Toronto komt daar een gemeentelijke land transfer tax bij.

First-time homebuyers (wie voor het eerst een woning koopt) kunnen in Ontario een teruggave krijgen van maximaal $4.000. Daarmee betaal je over de eerste $368.000 niets. Twee voorwaarden:

• je mag nergens ter wereld eerder een woning hebben bezeten, ook niet in België;
• je moet Canadees burger of permanent resident zijn.

Had je in België al een woning, dan val je dus buiten die teruggave. Heb je bij de overdracht nog geen PR, dan heb je 18 maanden om die status te krijgen en de teruggave alsnog aan te vragen.

Wie betaalt de 25% Non-Resident Speculation Tax?

Iedereen die bij de overdracht geen Canadees burger of permanent resident is, voor een woning waar ook in Ontario. Heb je permanent verblijf aangevraagd maar nog niet gekregen, dan betaal je hem. Er zijn twee uitwegen:

• Een vrijstelling voor een nominee, iemand die door Ontario via het provinciale immigratieprogramma is genomineerd, en voor de partner van een burger, permanent resident of nominee.
• Een teruggave als je binnen vier jaar na de registratie van de koop permanent resident wordt, mits je aan de verdere voorwaarden voldoet.

Op een huis van $400.000 is 25% een bedrag van $100.000. Wie met een werkvergunning koopt en op PR rekent, schiet dat dus eerst voor.

Wat betaal ik daarna elk jaar?

Als eigenaar betaal je jaarlijks de gemeentelijke property tax, gebaseerd op de geschatte waarde, te vergelijken met de onroerende voorheffing in België. Het bedrag verschilt sterk per gemeente. Vraag bij een concreet huis de laatste aanslag op.

Andere provincies hebben hun eigen overdrachtsbelasting en opslagen. Reken die van jouw provincie na voor je een bod doet. Hoe je eerste maanden er verder uitzien, lees je in je eerste weken in Canada en in huren in Canada.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject van België naar Canada, stap 5.5: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Canada.