Huis kopen in Mexico: de beperkte zone, de fideicomiso en de verkrijgingsbelasting per staat

Kopen in Mexico is juridisch eenvoudiger dan het klinkt en aan de kust anders dan overal. Eén artikel van de grondwet bepaalt welke van de twee routes je loopt.

De beperkte zone

Artikel 27 van de Mexicaanse grondwet verbiedt buitenlanders het directe eigendom van grond binnen honderd kilometer van de landsgrenzen en vijftig kilometer van de kust — de zona restringida. Dat is precies waar de meeste Nederlanders willen wonen: de Riviera Maya, Puerto Vallarta, Los Cabos, Mazatlán, de kust van Oaxaca.

Kopen kan er wél, via een fideicomiso: een Mexicaanse bank houdt de titel als trustee, en jij bent de begunstigde met het volledige gebruik, het recht van verhuur, verkoop en vererving. De constructie geldt vijftig jaar en is verlengbaar. De bank vraagt daarvoor een vergunning bij Buitenlandse Zaken, de SRE; de leges staan in artikel 25 van de Ley Federal de Derechos, 19.952,46 peso, en de SRE beslist binnen vijf werkdagen. Daarbovenop komen de oprichtingskosten van de bank en een jaarlijkse vergoeding — reken op enkele honderden euro's per jaar, zolang de fideicomiso loopt.

Wie een bestaande fideicomiso overneemt, betaalt de overdracht en niet de oprichting; vraag de verkoper wat er loopt.

Buiten de zone: op eigen naam

Op de hoogvlakte — Querétaro, San Miguel de Allende, Guadalajara, het meer van Chapala, Mexico-Stad — koop je op eigen naam. De enige extra stap is de verklaring bij Buitenlandse Zaken dat je je ten aanzien van het pand als Mexicaan gedraagt en in geschillen geen beroep doet op je eigen regering: het convenio de renuncia, 4.840,48 peso aan leges. De notaris regelt het als onderdeel van de akte.

Wat het kost

De koper betaalt de verkrijgingsbelasting van de staat — het ISAI — over de hoogste van drie waarden: de koopprijs, de kadastrale waarde en de taxatie. Het tarief verschilt per staat: 2 procent in Yucatán, 2,5 in Guanajuato en Nayarit, 2,8 in Baja California, 3 in Jalisco, Quintana Roo, Baja California Sur en Oaxaca, 4,5 in Mexico-Stad. Daarbovenop de notaris, de taxatie en de inschrijving in het openbare register. Alles bij elkaar tussen de 5 en 9 procent, en aan de kust de bank erbij.

De notaris is in Mexico een overheidsfunctionaris die de akte verlijdt en de belastingen inhoudt, niet je adviseur. Neem een eigen advocaat die de titel onderzoekt: de vraag of de verkoper werkelijk eigenaar is en het perceel geen ejido-grond is — collectieve grond die niet vrij verkoopbaar is — gaat aan alles vooraf.

De hypotheek

Mexicaanse banken financieren buitenlanders zelden en tegen rentes die een Nederlander niet kent. Vrijwel elke Nederlander koopt met eigen geld, en dat is ook de reden dat het kopen bij Mexico een stap in fase 5 is en niet in fase 1: eerst het land leren kennen, dan pas het vermogen vastzetten.

En de belasting op wat je koopt

Met vastgoed volgt het belastingverdrag niet je woonplaats maar de stenen: inkomsten uit onroerende zaken mogen worden belast in de staat waar die zaken liggen. Dat staat in artikel 6. Een pand in Mexico — ook via een fideicomiso — wordt daar belast, en een woning die je in Nederland aanhoudt blijft Nederlands belast. Bij verkoop in Mexico betaal je over de winst, met een vrijstelling voor de eigen woning die aan voorwaarden hangt. En de woning in Nederland heeft bij Mexico nog een tweede gevolg: ze kan bepalen of je naar Mexicaans recht überhaupt inwoner bent — zie het artikel over AOW, pensioen en belasting.