Huis kopen in Bulgarije: vrij voor EU-burgers, en sinds 2024 de grond ook

Een dorpshuis met een boomgaard voor het geld van een garage thuis: dat is waarom veel Nederlanders naar Bulgarije kijken. Het kan, en sinds 2024 ook met de boomgaard.

Een woning: geen vergunning

Als EU-burger koop je in Bulgarije een woning, een appartement of een bouwkavel op dezelfde voet als een Bulgaar. De beperkingen uit de eerste jaren na de toetreding zijn voor bebouwde en bouwgrond in 2012 afgelopen.

De grond: het arrest van 2024

Landbouwgrond was de uitzondering. Sinds 2014 zei de Bulgaarse wet dat alleen wie meer dan vijf jaar in Bulgarije woonde of gevestigd was, landbouwgrond mocht kopen — en een dorpshuis met een boomgaard erachter is vaak deels landbouwgrond.

Het Hof van Justitie van de EU heeft die regel op 18 januari 2024 in zaak C-562/22 in strijd verklaard met het vrije kapitaalverkeer van artikel 63 van het Werkingsverdrag. Het arrest werkt rechtstreeks: de vijfjaarsregel geldt niet meer voor EU-burgers. Maar de wet zelf is niet in één dag aangepast, en niet elke notaris past het arrest al even vlot toe. Vraag het vooraf, en laat de bestemming van het perceel in het kadaster nakijken vóór je tekent.

De koop loopt via de notaris, en het kadaster beslist

De koop wordt vastgelegd in een notariële akte, in het Bulgaars; de notaris laat de akte inschrijven bij het kadaster, en eigenaar ben je bij die inschrijving, niet bij de handtekening. Neem een eigen advocaat die het Bulgaars leest, niet die van de verkoper of de makelaar, en laat het uittreksel controleren op hypotheken, beslagen en erfdienstbaarheden.

Twee dingen die Nederlanders verrassen: de akte noemt soms een lagere prijs dan je betaalt, om belasting te sparen — doe daar niet aan mee, want de belastingdienst controleert en de aansprakelijkheid is voor jou — en de belastingwaarde van het pand is vaak veel lager dan de koopsom, wat je jaarlijkse belasting laag houdt.

De kosten

De gemeente heft bij de koop een overdrachtsbelasting die ze zelf vaststelt, tussen een tiende en drie procent van de koopsom of de belastingwaarde als die hoger is. In 2025 zat Sofia op drie procent, Varna op 2,96, Burgas op 2,91 en Plovdiv op 2,88. Daar komen de notaris bij, volgens een wettelijk tarief, de inschrijving in het kadaster van een tiende procent, en eventueel de makelaar, die in Bulgarije van de koper een courtage vraagt. Reken op vier tot zeven procent bovenop de koopsom.

En de belasting op wat je koopt

Het belastingverdrag volgt bij vastgoed niet je woonplaats maar de stenen: inkomen uit onroerende zaken mag worden belast in de staat waar die zaken liggen. Dat staat in artikel 6. Een pand in Bulgarije wordt daar belast, met de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting erbij, en een woning die je in Nederland aanhoudt blijft in Nederland belast — Bulgarije verrekent de Nederlandse belasting, en bij de vlaktaks van tien procent blijft daar zelden iets van over.