Een huis kopen in Uruguay: 2 % overdrachtsbelasting en een notaris die alles draagt

Je mag in Uruguay als buitenlander een woning kopen. Ley 16.906 bepaalt dat voor investeerders uit het buitenland dezelfde regels gelden als voor Uruguayanen. Bij de koop betaal je 2 % overdrachtsbelasting, het Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP). De verkoper betaalt ook 2 %. Alles loopt via een escribano, een notaris, die de belasting inhoudt en de koop laat inschrijven.

Twee dingen verrassen kopers uit Nederland. De ITP rekent met de waarde die het kadaster vaststelt, niet met de prijs. En contant betalen mag maar tot een grens.

Wat	Hoe hoog of hoe lang	Wie
ITP, koper	2 % van de kadastrale waarde	ingehouden door de escribano
ITP, verkoper	2 % van de kadastrale waarde	ingehouden door de escribano
Aangifte ITP	binnen 15 dagen na de akte	de escribano
Contant betalen	tot 200.000 UI, of tot 5 % van de koopsom als dat niet meer is dan 450.000 UI	de rest via de bank
Fiscaal inwoner door bezit	een woning boven 15.000.000 UI, of boven 3.500.000 UI met 60 dagen in het land
Latere verkoop	belasting over de winst boven de geïndexeerde aankoopprijs	de verkoper

UI staat voor unidad indexada, een rekeneenheid die meebeweegt met de inflatie.

Waarover betaal je de ITP?

Over de valor real die de Dirección Nacional de Catastro vaststelt, bijgewerkt met de inflatie tot de maand voor de koop. Hoger of lager, de grondslag blijft de kadastrale waarde. De belasting geldt ook voor een promesa de compraventa, de voorlopige koopovereenkomst. Volgens de DGI is de escribano de partij die de ITP int, afdraagt en de aangifte doet, binnen vijftien dagen na de akte.

Wat doet de escribano?

De escribano draagt de koop van begin tot eind. Hij kan een reserva de prioridad inschrijven bij het Registro de la Propiedad van de Dirección General de Registros: een plek in de rij voor de promesa of de akte die hij gaat opmaken. Daarna laat hij de akte inschrijven en doet hij de aangifte van de ITP. Ook een promesa kan in het register worden ingeschreven.

Ben je niet zelf in Uruguay bij de akte, dan kan iemand met een volmacht tekenen. Het handboek van het register zegt dat een akte die in het buitenland is opgemaakt, eerst moet worden geprotocolleerd: opgenomen in het register van een Uruguayaanse notaris. Een Nederlandse volmacht krijgt daarom een apostille en een vertaling, en gaat daarna langs een escribano.

Kies je eigen escribano, niet die van de verkoper of de makelaar. Laat hem vóór de promesa in het register nakijken op wiens naam het huis staat en welke hypotheken of beslagen erop rusten, en vraag de kadastrale waarde op. Vraag ook schriftelijk wat hij rekent en wat er aan belasting en registerkosten bij komt.

Hoe betaal je?

Via de bank. Ley 19.210 stelt sinds de wijziging van maart 2026 dat je bij elke transactie contant mag betalen tot 200.000 UI, of tot 5 % van de waarde zolang dat niet boven de 450.000 UI uitkomt. De rest gaat met een overboeking of een ander middel dan contant geld.

Dat heeft een gevolg voor later. Is de koop groter dan 1.000.000 UI en is die regel niet gevolgd, dan telt de aankoopprijs bij een latere verkoop niet mee als kosten, zegt artikel 29 van de inkomstenbelastingwet. Je betaalt dan belasting over meer dan je winst. Hoe je geld naar Uruguay brengt, staat in bank en betalen.