Huis kopen in Tsjechië: geen beperking, dus alles hangt aan het kadaster

Bij Polen en Marokko begint een koop met de vraag of je mag kopen. Bij Tsjechië is die vraag er niet, en dat verlegt het werk naar de vraag die overblijft: is het uittreksel schoon.

Geen beperking

Iedereen mag in Tsjechië onroerend goed kopen en verkopen, ongeacht nationaliteit. Geen vergunning van een minister, geen overgangsregeling, en anders dan in Polen ook geen uitzondering voor landbouwgrond of bos. Een appartement in Praag, een huis in Zuid-Bohemen, een kavel aan de rand van Brno: de regels zijn voor jou dezelfde als voor een Tsjech.

De koop is pas rond bij het kadaster

Dat is de regel die je moet kennen. In Tsjechië word je geen eigenaar bij de handtekening onder de koopakte, maar bij de inschrijving in het kadaster, het katastr nemovitostí. Tussen tekenen en inschrijven zitten weken, en in die weken is het pand nog van de verkoper.

Daarom loopt het geld in Tsjechië vrijwel altijd via een geblokkeerde rekening bij een notaris, advocaat of bank: jij stort, het geld blijft geblokkeerd, en het gaat pas naar de verkoper als het kadaster de inschrijving heeft bevestigd. Wie rechtstreeks betaalt, betaalt voor een pand dat nog niet van hem is.

Wat je vóór het tekenen laat controleren

Het uittreksel uit het kadaster vertelt je wie de eigenaar is en wat er op het pand rust. Laat het controleren op:

• beslagen en hypotheken die niet worden afgelost bij de koop;
• erfdienstbaarheden, zoals een recht van overpad of een levenslang woonrecht van een familielid;
• een voorkooprecht van een mede-eigenaar of van de gemeente;
• de bestemming, als je iets anders van plan bent dan wonen.

Neem een eigen advocaat of notaris, niet die van de verkoper. In Tsjechië tekent de notaris niet automatisch de koop; vaak doet een advocaat de akte en de geblokkeerde rekening, en dat is prima zolang het jóúw advocaat is.

De kosten

Tsjechië kent geen overdrachtsbelasting meer. Wat overblijft zijn de advocaat of notaris voor de akte en de geblokkeerde rekening, de leges voor de inschrijving in het kadaster, en eventueel de makelaar. Reken op twee tot vier procent bovenop de koopsom. Nieuwbouw wordt met btw verkocht.

En de belasting op wat je koopt

Het belastingverdrag volgt bij vastgoed niet je woonplaats maar de stenen: inkomsten uit onroerende goederen mogen worden belast in de staat waar die goederen liggen. Dat staat in artikel 6. Een pand in Tsjechië wordt daar belast, met de jaarlijkse Tsjechische onroerendezaakbelasting erbij, en een woning die je in Nederland aanhoudt blijft in Nederland belast. Tsjechië stelt dat Nederlandse deel vrij van zijn eigen belasting.