Huis kopen in Marokko: eerst de grond, dan de woning

In de meeste landen is de eerste vraag bij een koop wat het kost. In Marokko is de eerste vraag of je het mag kopen.

Het verbod dat huizen raakt, niet alleen grond

Een buitenlander mag in Marokko geen landbouwgrond verwerven. Dat is op zich niet uitzonderlijk; veel landen kennen zo'n regel.

Wat deze regel bijzonder maakt, is hoe ver hij reikt. Het verbod strekt zich uit tot een woning die op een perceel met landbouwbestemming staat — ook als daar allang gebouwd is, ook als het er al jaren als woonhuis bij ligt, en ook als de verkoper je verzekert dat het "gewoon een huis" is.

De bestemming van het perceel, niet de aanwezigheid van een gebouw, bepaalt of je mag kopen.

En de splitsing die deze bestemming van alle andere onderscheidt

Wie naast de Nederlandse ook de Marokkaanse nationaliteit heeft, koopt onder die nationaliteit en is geen buitenlander in de zin van deze regel. Voor hem geldt het verbod niet.

Twee kopers, dezelfde woning, verschillende uitkomst. Dat is de reden dat de vraag naar je nationaliteit bij deze bestemming vooraan staat en niet ergens achterin.

De Marokkaanse nationaliteit gaat via afstamming over en is niet op te geven. Weet je niet zeker of je haar hebt, laat dat dan vaststellen voordat je naar woningen gaat kijken — het bepaalt welke woningen voor jou überhaupt in beeld zijn.

De toets die je nooit overslaat

Elk geregistreerd perceel in Marokko heeft een titre foncier: een inschrijving in het openbare register onder een uniek nummer, bijgehouden door de Conservation Foncière, onderdeel van de ANCFCC.

Die inschrijving vertelt je drie dingen die je allemaal nodig hebt:

• of het perceel überhaupt geregistreerd is,
• wie de eigenaar is,
• en welke bestemming het heeft: stedelijk, landbouw of collectief.

Laat die toets doen vóór je een voorschot betaalt. Niet erna, en niet op basis van wat de verkoper vertelt. Het verschil tussen stedelijk en landbouw is het verschil tussen een geldige koop en een koop die dat niet is.

Let ook op percelen die níét geregistreerd zijn. Die bestaan, en een koop daarvan is een heel ander juridisch traject dan de inschrijving in een titre foncier.

En de belasting op wat je koopt

Het belastingverdrag volgt bij vastgoed niet je woonplaats maar de stenen: inkomsten uit onroerende goederen mogen worden belast in de staat waar die goederen liggen. Dat staat in artikel 6.

Voor jou betekent dat twee sporen naast elkaar. Een pand in Marokko wordt daar belast, ook als je pensioen exclusief naar Marokko gaat. En een woning die je in Nederland aanhoudt blijft in Nederland belast, ook als je in Marokko woont. Houd er rekening mee dat je in beide landen aangifte kunt moeten doen.

De notaris en de kosten

De koop van een geregistreerd pand loopt in de regel via een notaris, die de akte opmaakt en de inschrijving op het titre foncier verzorgt. Reken op vijf tot acht procent bovenop de koopsom voor registratierechten, notaris en inschrijving.

Dat is in lijn met wat je in Zuid-Europa gewend bent. De kostenkant is bij deze bestemming dus niet het probleem; de bestemmingskant is dat.

Wat we hier niet beweren

De hoofdregel over landbouwgrond is breed gedocumenteerd in de Marokkaanse vastgoedpraktijk en volgt uit het onderscheid dat het kadaster zelf maakt. Het precieze wetsartikel hebben we nog niet aan de brontekst gelegd, en daarom staat deze regel op de kostenpagina als aandachtspunt en niet als geverifieerde regel.

Neem daarom bij een concrete woning altijd een eigen notaris in de arm — niet die van de verkoper.