Huren in Thailand: de borg, het standaardcontract en de verhuurder die er buiten valt

Ja, huren is in Thailand de normale start, en het is goed geregeld zolang je weet bij wie je huurt. Sinds 2025 bepaalt een regeling van de Thaise consumentenautoriteit OCPB wat een verhuurder met drie of meer woningen mag vragen: borg en vooruitbetaalde huur samen hooguit drie maanden huur, de borg binnen zeven dagen terug, en water en stroom niet duurder dan wat het nutsbedrijf de verhuurder zelf rekent. De valkuil zit in dat getal drie. Huur je één appartement van een particuliere eigenaar, dan valt die eigenaar buiten de regeling, en geldt alleen wat jullie zelf opschrijven.

Welke regels gelden er sinds 2025?

De regeling heet voluit het verhuren van gebouwen voor bewoning als contractgebonden bedrijf, B.E. 2568. Ze verscheen op 6 juni 2025 in de Thaise Staatscourant en werd negentig dagen later van kracht; ze vervangt de regeling uit 2019. Ze geldt voor een verhuurder die woonruimte verhuurt aan een particulier, als hij drie of meer eenheden verhuurt, in één gebouw of verspreid over meerdere, en ook als de verhuur via een online platform loopt.

De regeling kent twee standaardcontracten: model A voor huur tot en met drie jaar, model B voor langer dan drie jaar tot dertig jaar. Wat er in elk geval niet in het contract mag staan:

Wat de verhuurder níét mag	Kort contract (tot 3 jaar)	Lang contract (3 tot 30 jaar)
Borg en vooruitbetaalde huur samen	niet meer dan 3 maanden huur	niet meer dan 3 maanden huur, of 1 jaar huur als je per jaar betaalt
Water en stroom	niet duurder dan het tarief dat het nutsbedrijf hem rekent	idem
Huur of kosten verhogen	niet vóór het contract afloopt	idem
Je buitensluiten of je spullen weghalen	niet zolang het contract niet rechtsgeldig is beëindigd	idem
Binnenkomen zonder aankondiging	alleen in een noodgeval	idem
Normale slijtage laten betalen	nee	nee

Het contract moet in het Thais zijn, in een letter van minstens twee millimeter, in twee exemplaren, en één exemplaar krijg jij direct bij het tekenen. De verhuurder maakt bovendien een verslag van de staat van de woning en de inventaris, en ook daarvan krijg jij een exemplaar.

Wanneer krijg je je borg terug?

Het standaardcontract A is daar precies in. Heb je niets beschadigd, dan betaalt de verhuurder de borg terug binnen zeven dagen nadat het contract is afgelopen en hij de woning terug heeft. Is er schade, dan mag hij de herstelkosten inhouden, maar niet voor normale slijtage, en krijg je de rest binnen veertien dagen. De kosten van het terugstorten zijn voor hem.

Wil je eerder weg, dan kan dat ook. Je moet dan minstens de helft van de contractduur in de woning hebben gewoond, je zegt dertig dagen vooraf schriftelijk op, en je mag geen achterstand hebben. Wat je vooruit hebt betaald voor de periode daarna, krijg je binnen zeven dagen terug.

Huur je van een particulier met één of twee woningen, dan helpt de regeling je niet. Dat is precies de situatie van veel condo's die buitenlanders huren: de eigenaar bezit één unit. Neem de punten uit de tabel dan zelf op in het contract, laat een Engelse vertaling naast de Thaise tekst tekenen, en maak bij de sleuteloverdracht foto's van elke kamer.

Wat betekent dat voor je begroting?

Reken bij een verhuurder die onder de regeling valt op maximaal drie maanden huur bij de start, bovenop de eerste maand die je gewoon betaalt als huur. Bij een particuliere verhuurder is er geen wettelijk plafond. Vraag ook altijd wat water en stroom kosten en hoe ze worden afgerekend: dat is precies de post waarop de regeling ingreep, omdat verhuurders hem hoger rekenden dan het nutsbedrijf. Hoe de huren per streek uiteenlopen, staat in de kostenindicatie voor Thailand.

Waarom moet je verhuurder je binnen 24 uur melden?

Dit is geen huurrecht maar vreemdelingenrecht, en het raakt je meteen. De eigenaar of hoofdbewoner van de woning waar een buitenlander verblijft, meldt dat binnen 24 uur bij Immigration met formulier TM30. Dat geldt ook voor wie een LTR-visum heeft. Het bewijs van die melding is je adresbewijs in Thailand: de immigratiedienst noemt het expliciet als document voor je eerste Thaise rijbewijs, en je hebt het nodig bij je verlenging en je negentig-dagenmelding. Hoe die klokken samenlopen, staat in de vier klokken van je Thaise verblijf.

Spreek het daarom af vóór je tekent: wie doet de TM30, en wanneer krijg je het bewijs. Een verhuurder die daar vaag over is, bezorgt je later een probleem bij een loket waar hij zelf niet staat.

En als je later wilt kopen?

Een jaar huren voordat je koopt, is in Thailand meer dan een advies: als buitenlander kun je geen grond bezitten, en een appartement kan alleen binnen het buitenlandse quotum van een condominium. Wat er juridisch wel en niet kan, staat in wonen en kopen in Thailand. De volgorde van huren, registreren en verlengen staat in het traject op /thailand.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject, stap 5.6: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Thailand of ga meteen naar stap 5.6 in het open stappenplan.