Wonen en kopen in Thailand vanuit België: geen grond op eigen naam, wel een appartement

Nee en ja. Als buitenlander kun je in Thailand geen grond bezitten, dus geen huis met tuin op eigen naam. Wél kun je een appartement in een condominium (een appartementencomplex) kopen, zolang niet meer dan 49 procent van het gebouw in buitenlandse handen is.

Drie dingen om vooraf te weten:

• Bij de overdracht komen overdrachtskosten en heffingen, en op het bezit rust een jaarlijkse grond- en gebouwbelasting. Een vast percentage kosten koper noemt dit artikel niet.
• In populaire complexen is die 49 procent soms vol. Dan kun je niet op eigen naam kopen, hoe graag de verkoper ook wil.
• De constructies die het landverbod omzeilen, zoals een Thaise vennootschap of grond op naam van een partner, komen veel voor en zijn juridisch kwetsbaar.

In je eerste jaar koop je niet. De verschillen tussen Bangkok, Chiang Mai, de kust en het platteland zijn groot, en een jaar huren is aanzienlijk goedkoper dan een verkeerde aankoop in een land waar je de taal nog niet leest; waarom die volgorde vastligt. Maar de vraag komt altijd, dus hier staat wat er juridisch kan.

Kan ik grond kopen?

Als buitenlander kun je in Thailand geen grond op eigen naam bezitten. Dat betekent: geen huis met tuin, geen villa met een stukje land, geen bouwkavel.

Er bestaat één smalle uitzondering, uit een wijziging van de Land Code (het Thaise wetboek over grond) van 1999. Wie 40 miljoen baht investeert, kan met toestemming van het Ministerie van Binnenlandse Zaken tot 1.600 vierkante meter (1 rai, een Thaise oppervlaktemaat) grond voor eigen bewoning verwerven. Voor vrijwel iedereen die deze pagina leest, is dat niet relevant. Het is bovendien een discretionaire toestemming (de overheid mag kiezen) en geen recht.

Kan ik een appartement kopen?

Wat wél kan, is een appartement in een condominium op je eigen naam. De grens zit in de Condominium Act: niet meer dan 49 procent van de totale oppervlakte van een gebouw mag in buitenlandse handen zijn. De andere 51 procent is voor Thaise eigenaren.

Dat heeft een praktisch gevolg dat mensen verrast: in populaire complexen is dat buitenlandse quotum soms vol. Dan kun je de woning niet op eigen naam kopen, hoe graag de verkoper ook wil. Vraag altijd vooraf om een bevestiging van de beheerder dat er ruimte in het quotum is, vóór je een aanbetaling doet.

Bij de overdracht komen overdrachtskosten en heffingen, en op het bezit zelf rust een jaarlijkse grond- en gebouwbelasting. Reken die mee in je jaarbegroting.

Wat	Grens of termijn
Grond op eigen naam	niet toegestaan
Uitzondering Land Code (1999)	40 miljoen baht investeren, hoogstens 1.600 m² (1 rai), met toestemming van Binnenlandse Zaken
Appartement in een condominium	tot 49 % van de totale oppervlakte van het gebouw in buitenlandse handen
Borg bij huren	in de regel 2 maanden, plus de eerste maand vooruit
TM30-melding door de verhuurder	binnen 24 uur

Hoe zit het met de constructies om het landverbod heen?

Omdat het landverbod hard is, bestaan er omwegen. De twee die je het meest tegenkomt:

Een Thaise vennootschap die de grond bezit, met jou als (minderheids)aandeelhouder en Thaise aandeelhouders die op papier de meerderheid houden. Als de vennootschap geen echte bedrijfsactiviteit heeft, is dit een schijnconstructie en daarmee aanvechtbaar.

Grond op naam van een Thaise partner, met een leningsovereenkomst of vruchtgebruik voor jou. Juridisch is de grond dan van die partner, met alles wat dat betekent als de relatie eindigt of bij overlijden.

Er is ook een legitieme tussenvorm: een langdurig huurrecht (lease) op de grond, met het huis in eigendom. Dat is zwakker dan eigendom maar het is geen schijnconstructie.

Laat je hierover adviseren door een onafhankelijke jurist, niet door de makelaar, de ontwikkelaar of de advocaat die de verkoper aandraagt. Dit is het punt waarop buitenlanders in Thailand het meeste geld verliezen. Bijna altijd komt dat doordat ze de verkopende partij om advies vroegen.

Hoe werkt huren in Thailand?

Reken op een borg van twee maanden en de eerste maand vooruit. Zet de aansluitingen waar mogelijk op je eigen naam. En vraag je verhuurder expliciet naar de TM30-melding, de melding van je verblijfsadres bij de immigratiedienst. Die moet hij binnen 24 uur doen, en jij hebt het bewijs nodig bij Immigration; zie de vier klokken.

Twee dingen bepalen het budget:

• de spreiding is enorm: centraal Bangkok en de toeristische kustplaatsen vragen een veelvoud van Chiang Mai of het binnenland;
• de airco is in het hete seizoen de grootste post op je energierekening.

Vraag naar de rekeningen van vorig jaar voordat je tekent.

Wat gebeurt er met je appartement als je overlijdt?

Het belastingverdrag tussen België en Thailand gaat over inkomen en vermogen, niet over nalatenschappen. Elk land past dus zijn eigen regels toe.

• Thailand heeft sinds 2016 een erfbelasting, die op de erfgenaam valt. Voor een erfgenaam die geen Thai is, gaat het om bezit in Thailand, zoals je appartement of geld op een Thaise rekening. Belast wordt alleen wat een erfgenaam van één overledene boven 100 miljoen baht ontvangt, tegen 10 %, of 5 % voor ouders en kinderen. Wat een echtgenoot erft, valt buiten de wet.
• Vlaanderen heft als je in Thailand woont alleen nog op onroerend goed in Vlaanderen. Een appartement in Thailand valt daar dus buiten.

Laat een notaris nakijken hoe je testament in België en een appartement in Thailand samengaan, en een Thaise jurist wat er bij je overlijden met het appartement gebeurt.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject van België naar Thailand: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Thailand.