Huis kopen op Malta: geen vergunning voor je hoofdverblijf, en 3,5 procent op de eerste 200.000 euro

Ja, als Nederlander mag je op Malta een huis kopen, en voor de woning waar je zelf gaat wonen heb je geen vergunning nodig. Wat het kost: de overdrachtsbelasting, op Malta stamp duty, is 5 procent van de koopsom of de waarde als die hoger is, plus de notaris. De vondst in de Maltese wet op documenten en overdrachten: wie een woning koopt als zijn enige, gewone woning en daarvoor geen vergunning nodig heeft, betaalt 3,5 procent over de eerste 200.000 euro. De valkuil zit bij een tweede woning: zolang je nog geen vijf jaar ononderbroken op Malta woont, heb je daarvoor een vergunning nodig, ook als EU-burger.

Heb ik een vergunning nodig?

Malta regelt dat in de wet op de verwerving van onroerend goed door niet-ingezetenen, hoofdstuk 246. Die maakt onderscheid tussen een "resident of Malta" en een "non-resident person", en de grens ligt niet bij je nationaliteit maar bij je jaren:

Wie	Hoofdverblijf	Tweede woning
EU-burger die minstens vijf jaar ononderbroken op Malta woont	vrij	vrij
EU-burger die daar nog niet aan toe is	vrij	alleen met vergunning

Een hoofdverblijf is volgens de wet de woning waar je gewoonlijk woont of gaat wonen als je voornaamste verblijfplaats. Voor wie wel een vergunning nodig heeft — de acquisition of immovable property, AIP — noemt EURES een bedrag van 233 euro. Daarnaast kent de wet special designated areas, aangewezen zones waar de vergunningsplicht niet geldt.

Wat kost de koop bovenop de koopprijs?

Post	Bedrag	Wanneer
Stamp duty, standaard	5 procent	1 procent bij het voorlopig contract, 4 procent bij de akte
Stamp duty, enige woning zonder vergunning	3,5 procent over de eerste 200.000 euro, daarboven 5 procent	idem
Aanbetaling aan de verkoper	normaal 10 procent van de prijs	bij het voorlopig contract
Notaris en juridische kosten	ongeveer 1,5 tot 2,5 procent	een derde bij het voorlopig contract, de rest bij de akte
Makelaar	via een geregistreerd makelaarskantoor betaalt de verkoper; via een particuliere bemiddelaar 1 procent	—

De korting van 3,5 procent heeft voorwaarden. Je koopt de woning om er je enige, gewone woning van te maken; je bezit geen andere woning waarvoor je dezelfde korting al kreeg; en je legt dat vast in een verklaring die de notaris in de akte opneemt. De notaris wijst je er uitdrukkelijk op dat die verklaring naar waarheid moet zijn. Koop je in een special designated area waar je anders een vergunning zou nodig hebben, dan geldt de korting niet.

Hoe loopt de koop?

Anders dan in Nederland begint het met een voorlopig koopcontract, de konvenju of promise of sale, opgemaakt door een notaris. Bij het tekenen betaal je 1 procent van de 5 procent belasting en doorgaans 10 procent aanbetaling. In de weken daarna doet de notaris onderzoek naar het eigendom, schulden en hypotheken op het pand, en regel jij je financiering en de vergunningen die nodig zijn. Bij de definitieve akte, bij de notaris of het juridisch kantoor van de bank, betaal je de rest van de prijs, de rest van de belasting en de notaris. De notaris moet de akte binnen 15 dagen bij het kadaster laten inschrijven.

Bij de konvenju ligt je geld al op tafel. Bij het voorlopig contract betaal je al 1 procent belasting en je aanbetaling, en in de weken erna moet je je lening en de nodige vergunningen rond krijgen. Laat het contract daarom lezen door een notaris of advocaat die voor jou werkt, vóór je tekent — EURES raadt dat ook aan.

Krijg ik een hypotheek?

Maltese banken verstrekken hypotheken met een looptijd van 15 tot 40 jaar, of tot je 65 wordt, afhankelijk van je situatie, schrijft EURES. Wie met pensioen naar Malta komt, zit al aan of voorbij die grens; vraag de bank dus wat er voor jou mogelijk is vóór je een konvenju tekent.

Waarom niet meteen kopen?

Omdat huren je leert welk Malta bij je past: Sliema of het zuiden, Malta of Gozo. Hoe dat werkt en wat de wet je als huurder geeft, staat in wonen en huren op Malta; waarom de volgorde huren-dan-kopen verstandig is, in geen huis kopen in je eerste jaar. En als je aan een bijzonder belastingregime denkt: de Maltese programma's met een tarief van 15 procent stellen eisen aan de woning die je koopt of huurt, zie AOW, pensioen en belasting op Malta. Waar de woning in jullie volgorde valt, staat in het stappenplan voor Malta.

In Vertrekklaar is dit fase 4 van 5 van het traject, stap 4.1: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Malta of ga meteen naar stap 4.1 in het open stappenplan.