Huis kopen op Curaçao vanuit België: de notaris regelt het, en de OZB rekent in schijven

Ja, als Belg kun je op Curaçao een huis kopen, via de notaris. Die doet het onderzoek, passeert de akte en rekent de belasting af. Reken op 5 tot 7% kosten koper bovenop de koopsom: 4% overdrachtsbelasting, het honorarium van de notaris en de inschrijving.

Twee dingen om vooraf te weten:

• Het tarief staat nergens officieel online. Over het tarief van de overdrachtsbelasting publiceert de overheid geen actuele officiële pagina. Die 4% komt uit de praktijk van notariskantoren, en hoort zwart op wit in de kostenopgave vóór je tekent.
• De valkuil zit onder het huis. Veel woningen staan op erfpachtgrond: grond die je niet koopt, maar voor lange tijd in gebruik krijgt. Een aflopende erfpacht drukt op de waarde én op je financiering.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, en je leert het eiland en zijn wijken kennen: het verschil tussen vakantie-Curaçao en woon-Curaçao. Waarom die volgorde vastligt, staat in waarom je geen huis koopt in je eerste jaar. Dit artikel is voor het moment dat je zover bent.

Hoe verloopt de koop, en wat zit er onder het huis?

De koop loopt via de notaris, zoals in België. Die doet het onderzoek, passeert de leveringsakte, rekent de overdrachtsbelasting af en zorgt voor de inschrijving bij het kadaster.

Het Curaçaose aandachtspunt is de erfpacht. Dat hoeft geen probleem te zijn. Vraag wel altijd naar de resterende looptijd en de canon (de vergoeding die je voor de grond betaalt), en laat de notaris de voorwaarden voor verlenging meenemen.

Laat de notaris ook het exacte bedrag van de overdrachtsbelasting vooraf voorrekenen, dan staat het zwart op wit in de kostenopgave.

Wat kost een huis kopen op Curaçao bovenop de koopsom?

Post	Grondslag	Indicatie
Overdrachtsbelasting	koopsom of marktwaarde, de hoogste van de twee	4%
Notarishonorarium	vrij tarief, in de praktijk	1,5 tot 2%, plus 6% omzetbelasting over dat honorarium
Kadaster en zegelrecht	vaste bedragen	rond de XCG 910
Samen		5 tot 7% van de koopsom

De overdrachtsbelasting is het grootste deel. Wie een aankoopmakelaar inschakelt of een hypotheek afsluit, komt aan de bovenkant uit.

Wat betaal je daarna elk jaar aan OZB?

Als eigenaar betaal je jaarlijks de onroerendezaakbelasting (OZB). Die gaat over de leggerwaarde: de waarde die de Inspectie der Belastingen voor je pand vaststelt. Het tarief loopt in schijven op:

Leggerwaarde	Tarief
tot XCG 350.000	0,4%
van XCG 350.000 tot XCG 750.000	0,5%, plus een basisbedrag
daarboven	0,6%, plus een hoger basisbedrag

Controleer bij de aanslag of de leggerwaarde klopt; daartegen kun je bezwaar maken. En zet de OZB in je jaarbegroting.

Wanneer koop je als je de penshonadoregeling wilt?

Voor wie met pensioen komt, is de woning geen vrije keuze maar een voorwaarde. De penshonadoregeling (10% belasting over je buitenlands inkomen) eist dat je binnen 18 maanden na je inschrijving een woning voor eigen gebruik van minstens ANG 450.000 bezit. Die woning mag niet verhuurd worden.

Achttien maanden is ruim genoeg om eerst een jaar te huren en dan te kopen. Het is niet ruim genoeg om het kopen te vergeten. Het verzoek voor de regeling zelf moet al binnen twee maanden na je inschrijving bij Kranshi binnen zijn, los van de woning. Het volledige plaatje staat in pensioen en belasting op Curaçao vanuit België.

En je woning in België?

Houd je een woning in België aan, dan blijft België die belasten, en bij je overlijden heft Vlaanderen het recht van overgang op Vlaams onroerend goed. Woon je dan op Curaçao, dan heft het eiland ook successiebelasting. De eigen regeling van Curaçao geeft een vermindering voor onroerend goed in het buitenland dat daar belast wordt. Laat een notaris nakijken hoe die twee voor jou uitvallen.

Wat is de valkuil?

Drie dingen wegen op het eiland anders dan in België:

• De erfpacht, hierboven.
• De stroomrekening. Wat je in een huurjaar leert over stroomrekeningen, wijken en het eilandritme, is precies wat je na een aankoop niet meer kunt terugdraaien.
• Het gat in de bronnen. Laat je notaris álle bedragen vooraf opschrijven. Een tarief dat de overheid niet publiceert, kun je niet zelf narekenen.

In Vertrekklaar is dit fase 4 van 5 van het traject van België naar Curaçao, stap 4.5: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Curaçao.