Huis kopen in Mexico vanuit België: de beperkte zone, de fideicomiso en de verkrijgingsbelasting per staat

Ja, als buitenlander kun je in Mexico een huis kopen. Hoe, hangt af van de plek:

• Op de hoogvlakte koop je op eigen naam.
• Aan de kust koop je via een fideicomiso, een trust bij een Mexicaanse bank.

Binnen vijftig kilometer van de kust en honderd kilometer van de grens verbiedt artikel 27 van de grondwet je het directe eigendom van grond. Daar houdt een bank de titel, en heb jij het gebruik, het recht van verkoop en van vererving. Dat geldt vijftig jaar en is verlengbaar.

Wat het kost: de verkrijgingsbelasting van de staat van 2 tot 4,5 procent, plus notaris, taxatie en inschrijving. Samen is dat 5 tot 9 procent. Aan de kust komen de bankkosten van de fideicomiso erbij.

De valkuil: de notaris is hier een overheidsfunctionaris, niet je adviseur. Of de verkoper werkelijk eigenaar is en of het perceel geen ejido-grond is (collectieve grond die niet vrij verkoopbaar is), vraag je aan een eigen advocaat.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert de streek kennen, en pas daarna beslis je. Lees waarom die volgorde vastligt. Dit artikel is voor het moment dat je zover bent.

Hoe koop ik aan de kust, in de beperkte zone?

Artikel 27 van de Mexicaanse grondwet verbiedt buitenlanders het directe eigendom van grond binnen honderd kilometer van de landsgrenzen en vijftig kilometer van de kust: de zona restringida, de beperkte zone. Dat is precies waar veel buitenlanders willen wonen: de Riviera Maya, Puerto Vallarta, Los Cabos, Mazatlán, de kust van Oaxaca.

Kopen kan er wél, via een fideicomiso. Een Mexicaanse bank houdt de titel als trustee (beheerder). Jij bent de begunstigde, met het volledige gebruik en het recht van verhuur, verkoop en vererving. De constructie geldt vijftig jaar en is verlengbaar.

De bank vraagt daarvoor een vergunning bij Buitenlandse Zaken, de SRE. De leges staan in artikel 25 van de Ley Federal de Derechos, en de SRE beslist binnen vijf werkdagen. Daarbovenop komen de oprichtingskosten van de bank en een jaarlijkse vergoeding. Reken op enkele honderden euro's per jaar, zolang de fideicomiso loopt. Wie een bestaande fideicomiso overneemt, betaalt de overdracht en niet de oprichting.

Hoe koop ik buiten de zone?

Op de hoogvlakte koop je op eigen naam: in Querétaro, San Miguel de Allende, Guadalajara, aan het meer van Chapala en in Mexico-Stad.

De enige extra stap is de verklaring bij Buitenlandse Zaken dat je je ten aanzien van het pand als Mexicaan gedraagt en in geschillen geen beroep doet op je eigen regering. Die verklaring heet het convenio de renuncia (afstandsverklaring). De notaris regelt het als onderdeel van de akte. De migratiewet (artikel 65) verplicht hem daarbij je verblijfsstatus te controleren: kopen kan alleen met een geldige verblijfskaart.

Wat kost een huis kopen in Mexico bovenop de koopsom?

Post	Bedrag
Vergunning fideicomiso bij de SRE (artikel 25, fractie V)	21.648,83 peso
Convenio de renuncia buiten de zone (artikel 25, fractie XV)	5.252,02 peso
Verkrijgingsbelasting ISAI, per staat	2 procent Yucatán; 2,5 Guanajuato en Nayarit; 2,8 Baja California; 3 Jalisco, Quintana Roo, Baja California Sur en Oaxaca; 4,5 Mexico-Stad
Notaris, taxatie, inschrijving in het openbaar register	samen met de ISAI 5 tot 9 procent van de koopsom
Bankkosten fideicomiso	oprichting plus een jaarlijkse vergoeding, enkele honderden euro's per jaar

De koper betaalt de verkrijgingsbelasting over de hoogste van drie waarden: de koopprijs, de kadastrale waarde en de taxatie. De leges van de SRE staan in de wettekst van 7 november 2025 en worden jaarlijks bijgesteld. Wie een ouder bedrag ziet, kijkt naar een oudere versie.

De notaris is in Mexico een overheidsfunctionaris die de akte verlijdt en de belastingen inhoudt, niet je adviseur. Neem een eigen advocaat die de titel onderzoekt. De vraag of de verkoper werkelijk eigenaar is en of het perceel geen ejido-grond is, gaat aan alles vooraf. En betaal per overschrijving: contant betalen voor onroerend goed is boven een drempel verboden.

Kan ik een hypotheek krijgen?

Mexicaanse banken financieren buitenlanders zelden, en dan tegen rentes die je uit België niet kent. Reken erop dat je met eigen geld koopt. Dat is ook de reden dat het kopen bij Mexico in de laatste fase van het traject staat en niet in de eerste: eerst het land leren kennen, dan pas je vermogen vastzetten.

Waar wordt mijn huis belast?

Bij vastgoed volgt het belastingverdrag tussen België en Mexico niet je woonplaats, maar de stenen. Inkomsten uit onroerend goed mogen worden belast in het land waar het ligt (artikel 6). Hetzelfde geldt voor een meerwaarde bij verkoop (artikel 13). Een pand in Mexico wordt daar belast, ook via een fideicomiso. Bij verkoop in Mexico betaal je over de winst, met een vrijstelling voor de eigen woning die aan voorwaarden hangt.

Een woning die je in België aanhoudt, mag België blijven belasten. Ze heeft nog twee gevolgen:

• Ze kan bepalen of je naar Mexicaans recht überhaupt inwoner bent. Dat staat in het artikel over pensioen en belasting in Mexico.
• Een woning in Vlaanderen valt bij je overlijden onder de Vlaamse erfbelasting, ook als je in Mexico woont.

Koop je via een fideicomiso, leg dan bij de bank vast wie je opvolgers zijn. Laat een notaris nakijken hoe je testament in België en de woning in Mexico samengaan.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject van België naar Mexico, stap 5.6: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Mexico.