Huis kopen in de Filipijnen: geen grond, wel een condo binnen de 40 %-grens, en een lease van 25 jaar

Als buitenlander mag je in de Filipijnen geen grond kopen. Dat staat in de Grondwet. Wat wel kan: een appartement kopen in een condominium, een appartementengebouw met gedeelde ruimtes, of grond huren met een lange lease. Heb je een SRRV, het pensioenvisum van de Philippine Retirement Authority (PRA), dan kun je je visumdeposito omzetten in zo'n appartement. Bij de koop betaal je belastingen over de koopsom of de waarde, en pas de inschrijving in het register maakt de koop af.

Wat mag je als buitenlander bezitten?

Waarom kun je geen grond kopen?

De Grondwet van 1987 laat privégrond alleen overgaan op wie ook grond van de staat mag bezitten. Een buitenlander valt daar niet onder. De enige uitzondering is erfopvolging. Koopt je Filipijnse partner grond, dan staat die grond op diens naam. Jij bent er dan geen eigenaar van.

Is je partner een geboren Filipino die Nederlander is geworden, dan mag die binnen wettelijke grenzen wél grond kopen. Via de wet RA 9225 kan die het Filipijnse staatsburgerschap ook terugkrijgen, bij de ambassade in Den Haag, voor € 50.

Je leest vaak dat een buitenlander grond 50 jaar mag huren, plus nog eens 25 jaar. Dat klopt niet voor een gewone emigrant. Die lange termijn uit de Investors' Lease Act (RA 7652) geldt alleen voor geregistreerde buitenlandse investeerders. Sinds RA 12252 van 2025 is dat samen hooguit 99 jaar. Voor iedereen die niet zo investeert, blijft PD 471 gelden: hooguit 25 jaar, één keer te verlengen met 25 jaar als beide partijen dat willen.

Hoe koop je een appartement?

De Condominium Act (RA 4726) stelt de grens. Zijn de gedeelde ruimtes van alle eigenaren samen, dan gaan appartementen alleen naar Filipino's of naar bedrijven met minstens 60 % Filipijns kapitaal. Is er een condominium corporation die de gedeelde ruimtes houdt, dan mag een verkoop het buitenlandse aandeel in die corporation niet boven de wettelijke grens brengen. Vraag dus vóór je tekent hoeveel procent al in buitenlandse handen is.

De koop zelf gaat in een openbare akte bij de notaris, de Deed of Absolute Sale. Daarna schrijf je de koop in bij de Register of Deeds. De registratiewet PD 1529, het Torrens-stelsel, zegt het zo: pas de inschrijving draagt de eigendom over. Je eigendomsbewijs is dan een Condominium Certificate of Title (CCT). Laat vóór de koop nakijken of de titel schoon is.

Voor de belastingen heb je een Filipijns belastingnummer nodig, een TIN. Wie eenmalig iets met de belastingdienst BIR regelt, vraagt dat aan met formulier 1904 bij het belastingkantoor waar het pand ligt.