Grond of een huis kopen in de Dominicaanse Republiek: titelbewijs, meting en 3 % overdrachtsbelasting
In de Dominicaanse Republiek bestaat een perceel juridisch pas als het gemeten is en in het register staat, met een titelbewijs dat de Staat garandeert. Een stuk van een groter perceel kopen vraagt eerst een afbakening bij de vastgoedrechter. De koper betaalt 3 % overdrachtsbelasting, binnen zes maanden, en een eigen huis bouwen kan pas met een bouwvergunning van het ministerie van Wonen.
5 min lezen
Geschreven en nagelopen door Auke, op , aan de hand van de bronnen onderaan. Klopt er iets niet meer? Meld het hieronder, ik pas het aan.
Een stuk grond of een huis in de Dominicaanse Republiek is pas van jou als het gemeten is en op jouw naam in het register staat. Het bewijs is het Certificado de Título, het titelbewijs. De koper betaalt 3 % overdrachtsbelasting, en wie zelf wil bouwen, heeft daarna nog een bouwvergunning nodig.
| Post | Wat | Bron |
|---|---|---|
| Meting van het perceel | goedgekeurd door de Dirección Regional de Mensuras y Catastro | Ley 108-05 |
| Verklaring van juridische staat | lasten en beslagen, RD$ 1.000 | Registro Inmobiliario |
| Stuk van een groter perceel | eerst een deslinde, een afbakening bij de vastgoedrechter | Ley 108-05 |
| Overdrachtsbelasting | 3 %, door de koper, binnen zes maanden | DGII |
| IPI (jaarlijkse vastgoedbelasting) | 1 % boven RD$ 10.695.494 (2026); landbouwgrond op het platteland vrij | DGII |
| Bouwen | bouwvergunning van het ministerie van Wonen (MIVHED) | Ley 160-21 |
| Winst bij verkoop | 10 %, vrij bij herinvestering in een nieuwe eigen woning | Ley 30-26 |
Wie houdt het register bij?
De wet op het vastgoedregister, Ley 108-05, legt alles bij één rechtsorde: de Jurisdicción Inmobiliaria. Die bestaat uit de vastgoedrechtbanken, het Registro de Títulos (het register), de dienst voor metingen en kadaster (Mensuras y Catastro) en een commissie. Ze is bevoegd vanaf het moment dat iemand een meting aanvraagt, en daarna zolang het perceel bestaat.
De inschrijving in het register is constitutief: pas dan bestaat je recht. Wat in het register staat, geldt als juist. Op een ingeschreven perceel rusten geen verborgen lasten die er niet in staan, behalve wat uit de water- en mijnwetten voortkomt. Het titelbewijs geeft de Staat uit en garandeert hij. Het origineel blijft bij de Jurisdicción Inmobiliaria; jij krijgt een duplicaat.
Wat betekent dat voor grond buiten de stad?
Elk eigendom dat je wilt inschrijven, moet rusten op een meting, een levantamiento parcelario, die de Dirección Regional de Mensuras y Catastro heeft goedgekeurd. Elk perceel krijgt van die dienst een eigen kadastrale aanduiding.
Koop je een stuk van een groter perceel, bijvoorbeeld 1.000 m² van een boerderij, dan moet dat stuk eerst als eigen perceel worden afgebakend. Die afbakening heet een deslinde. Ley 108-05 behandelt haar als een procedure op tegenspraak bij de Tribunal de Jurisdicción Original, de vastgoedrechter in eerste aanleg. Volgens het Registro Inmobiliario huur je voor het technische deel een landmeter in, een agrimensor. Een eigendom van een deel van een perceel zonder eigen kadastrale aanduiding heet een constancia anotada. Die geeft het register sinds Ley 108-05 niet meer nieuw af.
Koop geen grond waarvan alleen een constancia anotada bestaat, in de verwachting dat de afbakening later komt. Laat de verkoper eerst de meting en de deslinde rond maken, zodat jij een eigen titelbewijs krijgt.
Vraag vóór je tekent een certificación de estado jurídico aan, de verklaring van de juridische staat. Die toont de lasten en beslagen op het perceel en kost RD$ 1.000, aan het loket of via de Oficina Virtual en de app RI Móvil.
Welke belasting betaal je bij de koop?
De koper betaalt het Impuesto sobre Transferencia Inmobiliaria, de overdrachtsbelasting van 3 %. De DGII, de belastingdienst, schreef in juni 2024 dat die binnen zes maanden na de akte betaald moet zijn.
De heffing van 2 % op de andere inschrijvingen in het hypotheekregister gaat volgens Ley 30-26 naar 1 % in 2027 en verdwijnt vanaf 2028.
Wat kost grond per jaar?
De jaarlijkse vastgoedbelasting heet het IPI. Voor personen geldt in 2026 een vrijstelling tot RD$ 10.695.494 aan totaal vastgoed; over het deel daarboven betaal je 1 %. Vrij zijn onder meer grond op het platteland die voor land- of veebouw wordt gebruikt, en de enige woning van iemand van 65 of ouder. Je doet aangifte in de eerste 60 dagen van het jaar en betaalt op 11 maart en 11 september.
Mag je zelf een huis bouwen?
Ja, met een vergunning. De wet die het ministerie van Wonen, Hábitat y Edificaciones (MIVHED) oprichtte, Ley 160-21, geeft dat ministerie de taak om bouwvergunningen af te geven voor publieke en particuliere gebouwen. Het regelt de procedure samen met de gemeenten. Het ministerie heeft daarvoor een Ventanilla Única de la Construcción, een loket voor bouwaanvragen, met afspraken voor het indienen van tekeningen.
Welke stukken de gemeente en het ministerie voor een woning op het platteland vragen, staat niet op de pagina's van het ministerie. Vraag het vóór de koop schriftelijk na, samen met wat er op dat perceel gebouwd mag worden. Een gebouw met goedgekeurde bouwtekeningen hoeft volgens Ley 108-05 niet opnieuw te worden gemeten.
Wat scheelt de pensionadowet?
Ley 171-07 geeft pensionados en rentistas, en hun partner, drie voordelen zodra hun residentie is goedgekeurd: geen overdrachtsbelasting op hun eerste eigendom, de helft van het IPI en de hypotheekbelasting zolang de residentie geldt, en de helft van de belasting op de winst bij een latere verkoop. Elke vrijstelling vraag je eerst aan bij het ministerie van Financiën (Hacienda); de DGII erkent alleen wat Hacienda goedkeurde. Wie dat voordeel wil, koopt dus pas na de residentie; zie de verblijfsroutes.
Wat als je later verkoopt?
Sinds juni 2026 betaalt een persoon 10 % over de winst bij verkoop van vastgoed, binnen zes maanden. Wie de opbrengst van zijn eigen woning binnen zes maanden in een nieuwe eigen woning steekt, is vrijgesteld, en voor 65-plussers is de winst op de eigen woning vrij. Eerst huren? Lees huren in de Dominicaanse Republiek.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- Ley 108-05 over het vastgoedregister, artikelen 2, 3, 90 tot en met 92, 108, 109, 129 en 130 (tekst bij de Consultoría Jurídica del Poder Ejecutivo) — consultoria.gov.do
- Registro Inmobiliario — veelgestelde vragen over titelbewijs, constancia anotada, deslinde en de verklaring van juridische staat — ri.gob.do
- DGII — consulta van juni 2024 over de overdrachtsbelasting van 3 % en de termijn van zes maanden — dgii.gov.do
- DGII — gids over het Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI), 2026 — dgii.gov.do
- Ley 160-21, artikel 12 — het ministerie van Wonen (MIVHED) geeft de bouwvergunningen af (tekst bij de Consultoría Jurídica del Poder Ejecutivo) — consultoria.gov.do
- MIVHED — Dirección de Tramitación, Tasación y Licencias en de Ventanilla Única de la Construcción — mivhed.gob.do
- Ley 171-07, artikelen 13 en 14 — de vastgoedvoordelen voor pensionados en rentistas (tekst bij de DGII) — dgii.gov.do
- DGII — consulta over Ley 171-07, vrijstellingen eerst via het ministerie van Financiën — dgii.gov.do
- Ley 30-26 van juni 2026, artikelen 14, 16 en 59 — vermogenswinst op vastgoed en de hypotheekbelasting (tekst bij de DGII) — dgii.gov.do
Verder lezen
- Dominicaanse RepubliekAankomst in de Dominicaanse Republiek5 min
Huren in de Dominicaanse Republiek: de nieuwe huurwet van 2025, regel voor regel
Sinds augustus 2025 regelt één wet het huren in de Dominicaanse Republiek: Ley 85-25. De borg voor een woning is hooguit twee maanden huur, de verhuurder mag zonder afspraak niet meer dan 10 % verhogen, en wil hij dat je aan het eind vertrekt, dan zegt hij minstens 90 dagen vooraf op. Vakantieverhuur tot 90 dagen valt er niet onder.
Bijgewerkt 15 oktober 2026
- Dominicaanse RepubliekAankomst in de Dominicaanse Republiek4 min
Bank en betalen in de Dominicaanse Republiek: je pensioen moet aantoonbaar binnenkomen
Voor een pensionado of rentista is een Dominicaanse bankrekening geen luxe: bij de verlenging van je verblijfskaart toon je aan dat je pensioen of inkomen in het land is binnengekomen. Op elke overboeking naar een ander houdt de bank 0,15 % belasting in. Contant geld boven US$ 10.000 geef je aan bij de grens. En een rekening die drie jaar stilligt, wordt inactief.
Bijgewerkt 15 oktober 2026
- Dominicaanse RepubliekAankomst in de Dominicaanse Republiek4 min
De eerste weken in de Dominicaanse Republiek: dertig dagen voor de migratiedienst, en wat daarna komt
Met het verblijfsvisum uit Den Haag heb je na aankomst 30 dagen om je bij de migratiedienst te melden. Daarna volgen de verblijfskaart, de cédula, het belastingnummer, een zorgverzekering en een bankrekening, in een vaste volgorde. Wie dat verkeerd plant, staat met een geldig visum maar zonder kaart aan een loket dat om de kaart vraagt.
Bijgewerkt 15 oktober 2026