Huis kopen op Zanzibar: een lease van de staat, en wat ZIPA regelt
Op Zanzibar is alle grond van de staat. Een buitenlander kan geen grond bezitten, alleen een lease krijgen: volgens de wet hooguit 49 jaar, te verlengen. Voor een woning in een vastgoedproject dat ZIPA heeft goedgekeurd, bestaat een eigen regeling: vanaf USD 100.000 kan die een verblijfsvergunning en de helft korting op de stamp duty opleveren.
5 min lezen
Geschreven en nagelopen door Auke, op , aan de hand van de bronnen onderaan. Klopt er iets niet meer? Meld het hieronder, ik pas het aan.
Als buitenlander kun je op Zanzibar geen grond bezitten. Alle grond is van de staat, en een niet-Zanzibari kan volgens de Land Tenure Act van 1992 alleen een lease krijgen: een pachtrecht op staatsgrond, voor hooguit 49 jaar en te verlengen. Voor woningen in een vastgoedproject dat ZIPA heeft goedgekeurd, kent de wet een eigen regeling. ZIPA is de Zanzibar Investment Promotion Authority, het investeringsloket van Zanzibar. Kost je woning daar minstens USD 100.000, dan kun je een verblijfsvergunning Class C-11 aanvragen, en betaal je de helft van de stamp duty van 1 %.
Wat ligt er vast?
| Onderwerp | Wat de bron zegt | Bron |
|---|---|---|
| Eigenaar van de grond | de staat: alle grond is publieke grond | Land Tenure Act, artikel 3 |
| Wat een buitenlander kan krijgen | een lease van publieke grond | artikel 46 |
| Looptijd van een lease | hooguit 49 jaar, te verlengen | artikel 47 |
| Lease verkopen of onderverhuren | niet toegestaan; ze gaat wel over bij overlijden | artikel 47, lid 3 |
| Stamp duty bij een overdracht | 1 % van de waarde, door de koper | Stamp Duty Act |
| Woning in een ZIPA-project vanaf USD 100.000 | 50 % korting op de stamp duty | Investment Act 2023 |
| Verblijfsvergunning Class C-11 | USD 500, woning minstens USD 100.000 waard | Tanzania Immigration |
| Property tax op een appartement | TZS 10.000 per jaar per unit of verdieping | ZRA |
Kun je als buitenlander grond kopen?
Nee. De Land Tenure Act maakt het onderscheid tussen een Zanzibari en een niet-Zanzibari. Artikel 46 zegt dat de minister publieke grond kan verpachten "to any person, Zanzibari or non-Zanzibari". Wat jij krijgt, is dus een lease. Volgens artikel 47 duurt die hooguit 49 jaar, en mag ze worden verlengd.
Een lease is geen gewoon eigendom. Je mag haar niet verkopen, overdragen, onderverhuren of opsplitsen. Wel gaat ze over op je erfgenamen. Je betaalt er een jaarlijkse grondhuur voor, volgens het contract. De Zanzibar Revenue Authority (ZRA, de belastingdienst van Zanzibar) int die.
Noemt een verkoper een langere looptijd dan 49 jaar, laat dan een advocaat nagaan waar die op rust. De wet die we konden lezen, zegt hooguit 49 jaar.
Hoe werkt de woningregeling van ZIPA?
De Zanzibar Investment Act van 2023 kent een aparte regeling voor wie een woning koopt in een vastgoedproject dat ZIPA heeft goedgekeurd. Kost de woning minstens USD 100.000, dan "may" de koper het volgende krijgen:
- een verblijfsvergunning voor de koper, de partner en vier kinderen jonger dan twintig;
- 50 % korting op de stamp duty;
- toestemming voor volledig buitenlands eigendom;
- het recht om de verkoopopbrengst na belasting helemaal naar het buitenland over te maken.
Het is een mogelijkheid, geen recht. De nadere voorwaarden staan in uitvoeringsregels die we niet konden lezen.
Bij de immigratiedienst heet dit de vergunning Class C-11, "Buyer of a real estate". Ze kost USD 500 en geldt hooguit twee jaar, met verlenging. Je vraagt haar aan met:
- een verklaring omtrent het gedrag uit Nederland;
- een aanbevelingsbrief van ZIPA;
- bewijs dat de woning minstens USD 100.000 waard is;
- je eigendomsbewijs;
- een tax clearance, een verklaring dat je geen belasting schuldig bent.
Gezinsleden krijgen volgens de immigratiedienst een dependant pass, van USD 550 per persoon.
Wat je in een ZIPA-project juridisch koopt, staat niet helder in de bronnen die we konden lezen. De wet spreekt over "full ownership" van de woning, maar de grond blijft van de staat. De ontwikkelaar krijgt volgens dezelfde wet een grondlease van 33 jaar. Laat een advocaat op Zanzibar, die je zelf kiest, nagaan wat je precies koopt en hoe lang de lease onder het project nog loopt, voordat je iets betaalt.
Wat kost de koop?
Bij een overdracht betaal je als koper stamp duty aan de ZRA: 1 % van de totale waarde. In een goedgekeurd ZIPA-project vanaf USD 100.000 krijg je daar de helft korting op. Een overdracht zonder betaling bij een erfenis, of tussen ouder en kind, is vrijgesteld.
Wat de inschrijving bij de grondadministratie kost, konden we niet bij een officiële bron nalezen. Vraag het je advocaat, en laat het in de offerte zetten.
Welke belastingen betaal je als eigenaar?
De property tax betaalt de eigenaar één keer per jaar aan de ZRA. Voor een woongebouw met verdiepingen of een appartement is dat TZS 10.000 per verdieping of per unit. Een gewoon gelijkvloers woonhuis staat niet in de lijst van de ZRA; vraag na wat daarvoor geldt. Daarnaast betaal je de jaarlijkse grondhuur uit je leasecontract.
Verhuur je de woning aan toeristen, ook via Airbnb, dan betaal je hotel levy: 15 % van de huurwaarde.
Geeft een huis je een verblijfsrecht?
Alleen via de vergunning Class C-11, en daarvoor heb je een aanbevelingsbrief van ZIPA nodig. Of ZIPA die ook geeft voor een woning buiten een goedgekeurd project, konden we niet nalezen. Voor wie 55 jaar of ouder is en een zeker inkomen heeft, is er ook de vergunning voor gepensioneerden, Class C-2, waarvoor je geen woning hoeft te kopen.
Kopen of eerst huren?
Eerst huren geeft je tijd om het eiland te leren kennen, een advocaat te vinden die je vertrouwt, en het project en de ontwikkelaar na te lopen. Met een lease van staatsgrond is dat geen overbodige luxe.
In Vertrekklaar is dit fase 2 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Zanzibar of kijk eerst in het open stappenplan.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- Land Tenure Act No. 12 of 1992, artikelen 3, 46 en 47 — staatsgrond, de lease voor een niet-Zanzibari en de looptijd (scan via FAOLEX) — faolex.fao.org
- Zanzibar Investment Act No. 10 of 2023, artikelen 3 en 51 en de Fifth Schedule — de woningkoper in een goedgekeurd project (scan via FAOLEX) — faolex.fao.org
- Tanzania Immigration — Residence Permit Guidelines, Class C voor kopers van vastgoed en de kosten — immigration.go.tz
- Zanzibar Revenue Authority — stamp duty, 1 % bij een overdracht — zanrevenue.org
- Zanzibar Revenue Authority — Stamp Duty Act No. 7 of 2017 (geconsolideerd 2023), met de vrijstelling bij erfopvolging — zanrevenue.org
- Zanzibar Revenue Authority — grondhuur en property tax — zanrevenue.org
- Zanzibar Revenue Authority — hotel levy, 15 % bij toeristische verhuur van een woning — zanrevenue.org
Verder lezen
- ZanzibarJe visum5 min
De verblijfsroutes naar Zanzibar: pensioen, woning, werk of investering
Wie langer dan 90 dagen op Zanzibar blijft, heeft een verblijfsvergunning van de Tanzaniaanse immigratiedienst nodig. Er zijn vier routes: met pensioen vanaf 55 jaar, als koper van een woning in een ZIPA-project, met een baan, of als investeerder. De vijfde route is geen emigratie: elk jaar een half jaar op Zanzibar, ingeschreven in Nederland.
Bijgewerkt 18 oktober 2026
- ZanzibarJe visum5 min
Een half jaar op Zanzibar en ingeschreven blijven in Nederland
Wie elk jaar zes of zeven maanden op Zanzibar is, mag in Nederland ingeschreven blijven: uitschrijven hoeft pas vanaf acht maanden. Je AOW-opbouw en je zorgverzekering lopen dan in de regel door. Maar langer dan 90 dagen vraagt een verblijfsvergunning, en bij 183 dagen ben je ook in Tanzania belastinginwoner.
Bijgewerkt 18 oktober 2026
- ZanzibarJe visum5 min
Werken op Zanzibar: de werkvergunning en de verblijfsvergunning
Als buitenlander werk je op Zanzibar alleen met een werkvergunning van de Zanzibarse Labour Commissioner. Een lange werkvergunning geldt zes tot twaalf maanden. Daarna vraag je bij de Tanzaniaanse immigratiedienst een Class B-1 aan, voor USD 2.000. Investeerders lopen via ZIPA en de Class A-3.
Bijgewerkt 18 oktober 2026