Huis kopen op Bermuda: alleen met een licentie, boven een vaste huurwaarde, en met 12,5 % erbovenop
Een buitenlander mag op Bermuda alleen een woning kopen met een licentie van de overheid. Een huis moet een jaarlijkse huurwaarde (ARV) hebben van minstens $ 126.000, een appartement minstens $ 25.800. De licentie kost 12,5 % van de waarde bij een huis en 8 % bij een appartement, plus stamp duty van 2,1 tot 7,35 %. Een gewoon appartement kan volgens de wet alleen met een vast verblijfsrecht.
5 min lezen
Geschreven en nagelopen door Auke, op , aan de hand van de bronnen onderaan. Klopt er iets niet meer? Meld het hieronder, ik pas het aan.
Een buitenlander mag op Bermuda een woning kopen, maar alleen met een licentie van de overheid, en alleen in het duurste deel van de markt. Een huis moet een jaarlijkse huurwaarde hebben van minstens $ 126.000 (ongeveer € 112.600), een appartement minstens $ 25.800 (ongeveer € 23.050). De licentie kost 12,5 % van de waarde bij een huis en 8 % bij een appartement. Daarbovenop komt de stamp duty van 2,1 tot 7,35 %. Een huis kopen geeft je bovendien geen verblijfsrecht. Voor de meeste mensen is huren dus de eerste stap.
Waarom heb je een licentie nodig?
De immigratiewet, de Bermuda Immigration and Protection Act (BIPA), noemt iedereen zonder Bermudian status een restricted person. Een Nederlander met een werkvergunning of op eigen inkomen is dat ook. Een restricted person mag zonder licentie geen grond of gebouw verwerven (artikelen 72 en 76). Daarnaast geldt:
- Geen onbebouwde grond. Een bouwkavel kopen mag niet (artikel 90).
- Eén woning per perceel. Je mag niet meer dan één woning op hetzelfde perceel houden (artikel 91).
- Boven de drempel. De woning moet een minimale huurwaarde hebben (artikel 91 en 92, met de drempels uit de regeling van 2007).
De drempel rekent met de annual rental value (ARV). Dat is de jaarlijkse huurwaarde die de overheid aan elke woning toekent, ook als die niet verhuurd wordt. Een ARV van $ 126.000 betekent dus een woning waarvan de overheid schat dat hij $ 126.000 per jaar aan huur kan opbrengen. Dat is het topsegment.
Wat kost een licentie, en wat komt erbij?
| Kostenpost | Huis | Appartement (condo) |
|---|---|---|
| Minimale ARV voor een restricted person | $ 126.000 | $ 25.800 |
| Licentie (land-holding charge) | 12,5 % van de waarde | 8 % van de waarde |
| Stamp duty op de koopakte | 2,1 tot 7,35 %, in schijven | idem |
| Land tax | twee keer per jaar, naar de ARV | idem |
De stamp duty gaat in schijven over de koopsom:
| Deel van de koopsom | Tarief |
|---|---|
| eerste $ 100.000 | 2,10 % |
| volgende $ 400.000 | 3,15 % |
| volgende $ 500.000 | 4,20 % |
| van $ 1 tot $ 1,5 miljoen | 6,30 % |
| boven $ 1,5 miljoen | 7,35 % |
Een rekenvoorbeeld. Stel, je koopt een huis van $ 2 miljoen. De licentie kost dan $ 250.000. De stamp duty komt op ongeveer $ 104.000. Samen is dat zo'n $ 354.000, ongeveer € 316.000, bovenop de koopprijs. De stamp duty moet binnen 30 dagen na de ondertekening betaald zijn. Iedereen die de akte tekent, is ervoor aansprakelijk.
Bermudianen krijgen een vrijstelling van stamp duty op hun eerste woning. Die geldt niet voor jou, tenzij je met een Bermudiaan trouwt en samen koopt.
De percentages van de licentie komen uit een regeling die het laatst in 2019 is gewijzigd, en de wettekst van de stamp duty is van april 2023. Latere wijzigingen vonden wij niet, maar kunnen bestaan. Laat je advocaat de bedragen bevestigen voor je een bod doet.
Mag je een appartement kopen?
Met alleen een werkvergunning niet. Sinds 8 juni 2015 mag een restricted person volgens artikel 92 lid 2 van de BIPA een gewoon appartement (geen hotel- of vakantie-unit) alleen kopen als hij:
- Familie is van een Bermudiaanse eigenaar. Echtgenoot, kind of ouder, zoals de wet die omschrijft.
- Vast verblijf heeft. Een Permanent Resident's Certificate, of een "residential certificate" zoals het investeerderscertificaat EIRC.
Dat is bewust beleid: de regering wil de appartementen voor jonge Bermudianen houden, en weigerde in 2022 de regel terug te draaien. Het advocatenkantoor Conyers zegt het in 2025 net zo. Makelaarssites noemen vaak alleen de drempel van $ 25.800 en de 8 %, maar niet wie de licentie kan krijgen.
Wat wél kan met een werkvergunning: een huis boven $ 126.000 ARV, of een unit in een hotel of vakantiecomplex. Daarvoor gelden eigen tarieven: 0 % als de unit in de hotelverhuur gaat, 6,5 % bij eigen gebruik.
Voor wie is het goedkoper?
| Jouw situatie | Licentie | ARV-drempel |
|---|---|---|
| Echtgenoot van een Bermudiaan, samen kopen | geen kosten | geen |
| Permanent resident | 6 % | geen |
| Houder van een residential certificate, zoals het EIRC | 12,5 % (huis) of 8 % (appartement) | $ 126.000 of $ 25.800 |
| Werkvergunning of ander verblijf | 12,5 % (huis); een gewoon appartement kan niet; hotelunit 6,5 % bij eigen gebruik, 0 % in de hotelverhuur | $ 126.000 |
Een Permanent Resident's Certificate krijg je pas na twintig jaar wonen op Bermuda. Voor een nieuwe emigrant met een werkvergunning telt dus vrijwel altijd de laatste rij.
Wat betekent kopen voor je verblijf en je erfenis?
Een huis kopen is geen route om te mogen blijven. Je hebt eerst een werkvergunning, partnerverblijf, Permission to Reside of het investeerderscertificaat nodig. Lees verblijfsroutes op Bermuda.
Na een overlijden heft Bermuda een estate duty over Bermudaans bezit, zoals een huis op het eiland. De eerste $ 100.000 zijn vrij, daarna loopt het tarief op tot 21 %. Wat naar je echtgenoot gaat en het huis dat je aanwijst als familiewoning, tellen niet mee. Hoe dat samengaat met de Nederlandse erfbelasting, lees je in AOW, pensioen en belasting op Bermuda.
Twijfel je, begin dan met huren op Bermuda: dat mag tot vijf jaar zonder licentie.
In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject, stap 5.6: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Bermuda of ga meteen naar stap 5.6 in het open stappenplan.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- Bermuda Immigration and Protection Act 1956, artikelen 72 tot en met 92A — de licentie voor restricted persons, geen onbebouwde grond, en de regels voor appartementen — bermudalaws.bm
- Minimum Annual Rental Values Regulations 2007 — de drempels van $ 126.000 voor een huis en $ 25.800 voor een appartement — bermudalaws.bm
- Land-Holding Charges Regulations 2007 — de prijs van de licentie, 12,5 % voor een huis en 8 % voor een appartement — bermudalaws.bm
- Government of Bermuda — stamp duty op juridische stukken, met de schijven bij de koop van een woning — gov.bm
- Government of Bermuda — land tax, twee keer per jaar naar de huurwaarde — gov.bm
- Stamp Duties Act 1976 — de koopakte binnen 30 dagen, en de estate duty op Bermudaans bezit na overlijden — bermudalaws.bm
- Bermuda Immigration and Protection Amendment Act 2015, artikel 9 — de regel voor appartementen sinds 8 juni 2015 — bermudalaws.bm
- Conyers — Acquiring Property in Bermuda, maart 2025: appartementen alleen voor PRC-houders, houders van een residential certificate en naaste familie — conyers.com
- Royal Gazette, 9 mei 2022 — Slow condo sales spark stand-off: de regering houdt vast aan de regel van 2015 — royalgazette.com
Verder lezen
- BermudaAankomst op Bermuda4 min
Huren op Bermuda: tot vijf jaar zonder licentie, en wat je huurcontract verder betekent
Als buitenlander mag je op Bermuda gewoon een woning huren. Je hebt geen licentie nodig zolang het contract hooguit vijf jaar loopt, zonder optie om daarboven uit te komen. Op het huurcontract rust stamp duty, en bij een contract van drie jaar of langer betaal je ook land tax. Met je huurcontract open je een bankrekening en schrijf je je kind in.
Bijgewerkt 26 oktober 2026
- BermudaAankomst op Bermuda5 min
Auto en rijbewijs op Bermuda: één auto per woning, je auto blijft thuis, en reken op een nieuw examen
Je auto uit Nederland mag Bermuda bijna nooit in: je moet de eerste eigenaar zijn, hem hooguit zes maanden hebben, en hij moet klein genoeg zijn. Het invoerrecht is 75 % over de eerste $ 10.000 en 150 % daarboven, behalve voor een volledig elektrische auto. Per woning mag er maar één auto staan. Je rijbewijs omwisselen noemt het TCD niet: reken op theorie- en praktijkexamen, en vraag het TCD na.
Bijgewerkt 26 oktober 2026
- BermudaAankomst op Bermuda4 min
Bank en betalen op Bermuda: een rekening met je werkvergunning, de dollar en 1,25 procent op euro's
Een Bermudaanse bankrekening open je ter plekke, met je paspoort, een bewijs van je adres en een band met Bermuda, zoals je werkvergunning. De Bermudaanse dollar staat gelijk aan de Amerikaanse. Koop je als inwoner vreemde valuta bij een Bermudaanse bank, dan betaal je 1,25 procent belasting. Meer dan 10.000 dollar contant geef je bij de douane aan; bij vertrek uit de EU geldt dat vanaf 10.000 euro.
Bijgewerkt 26 oktober 2026