Huis kopen in Tsjechië vanuit België: geen beperking, dus alles hangt aan het kadaster

Ja, als Belg mag je in Tsjechië onroerend goed kopen, net als iedereen, ongeacht nationaliteit. Je hebt geen vergunning nodig, en er is geen uitzondering voor buitenlanders. In Hongarije of Polen begint een koop met de vraag of je mag kopen; hier is de enige vraag of het uittreksel uit het kadaster schoon is.

Wat de staat erover heft, is nul. De verkrijgingsbelasting op onroerend goed, te vergelijken met de Belgische registratierechten, is in 2020 afgeschaft. Het kadaster rekent 2.000 kronen voor de inschrijving.

De valkuil zit in het moment waarop je eigenaar wordt:

• dat is pas bij de inschrijving in het kadaster;
• die volgt op zijn vroegst twintig dagen nadat het kadaster de eigenaar heeft gewaarschuwd;
• gemiddeld is dat ruim drie weken na de aanvraag.

Betaal dus nooit rechtstreeks, en laat het uittreksel controleren op wat erop rust.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert de stad of de streek kennen, en pas daarna beslis je. Lees hier waarom die volgorde vastligt. Dit artikel is voor het moment dat je zover bent.

Mag ik als buitenlander kopen in Tsjechië?

Het overheidsportaal zegt het zonder omhaal: in beginsel mag iedere natuurlijke persoon, ongeacht nationaliteit, onroerend goed kopen en verkopen. Dat geldt ook voor rechtspersonen, zoals bedrijven, waar ze ook gevestigd zijn.

De enige uitzondering zijn mensen zonder volledige handelingsbekwaamheid, zoals kinderen: die hebben toestemming van de rechter nodig. Een appartement in Praag, een huis in Zuid-Bohemen, een kavel aan de rand van Brno: de regels zijn voor jou dezelfde als voor een Tsjech.

Wanneer ben ik eigenaar, en wanneer betaal ik?

Dat is de regel die je moet kennen. In Tsjechië word je geen eigenaar bij de handtekening onder de koopakte, maar bij de inschrijving in het kadaster, het katastr nemovitostí.

De kadasterwet bouwt daar een wachttijd in (§ 16 en 18):

• het kadaster informeert de huidige eigenaar uiterlijk een dag na het verzoek dat er een wijziging aanhangig is;
• het mag de inschrijving pas toestaan na het verstrijken van een termijn van 20 dagen na die melding.

In augustus 2026 duurde een inschrijving volgens het kadaster gemiddeld 22 dagen. In die weken is het pand nog van de verkoper.

Laat het geld daarom via een geblokkeerde rekening bij een notaris, advocaat of bank lopen. Jij stort, het geld blijft geblokkeerd, en het gaat pas naar de verkoper als het kadaster de inschrijving heeft bevestigd. Wie rechtstreeks betaalt, betaalt voor een pand dat nog niet van hem is.

Wat laat ik controleren vóór ik teken?

Het uittreksel uit het kadaster (100 kronen) vertelt je wie de eigenaar is en wat er op het pand rust. Het overheidsportaal noemt zelf het verbod op vervreemding: een verbod om het pand te verkopen of weg te geven. Dat wordt vaak als zakelijk recht bedongen (een recht dat aan het pand zelf vastzit) als de koop met een hypotheek is gefinancierd. Het kan ook het gevolg zijn van een executie tegen de eigenaar.

Laat het uittreksel controleren op:

• beslagen en hypotheken die niet worden afgelost bij de koop;
• erfdienstbaarheden (rechten van een ander op het pand), zoals een recht van overpad of een levenslang woonrecht van een familielid;
• een voorkooprecht (het recht om als eerste te mogen kopen) van een mede-eigenaar of van de gemeente;
• de bestemming, als je iets anders van plan bent dan wonen.

Neem een eigen advocaat of notaris, niet die van de verkoper. In Tsjechië tekent de notaris niet automatisch de koop. Vaak doet een advocaat de akte en de geblokkeerde rekening, en dat is prima zolang het jóúw advocaat is.

Wat kost een huis kopen in Tsjechië bovenop de koopsom?

De verkrijgingsbelasting bestaat niet meer. Wet 386/2020 heeft haar met ingang van 26 september 2020 afgeschaft, met terugwerkende kracht voor iedereen wiens aangiftetermijn op of na 31 maart 2020 afliep.

Wat overblijft:

• de leges van het kadaster;
• de advocaat of notaris voor de akte en de geblokkeerde rekening;
• eventueel de makelaar.

Post	Bedrag of termijn
Verkrijgingsbelasting	0% sinds 26 september 2020
Verzoek tot inschrijving in het kadaster (návrh na vklad)	2.000 kronen
Uittreksel uit het kadaster, per 20 eenheden	100 kronen
Wachttijd vóór de inschrijving	minstens 20 dagen na de melding aan de eigenaar
Gemiddelde doorlooptijd inschrijving (augustus 2026)	22 dagen
Aangifte onroerendezaakbelasting na de koop	vóór 31 januari van het volgende jaar

Waar wordt mijn huis belast?

Het belastingverdrag tussen België en Tsjechië volgt bij vastgoed niet je woonplaats maar de stenen: inkomsten uit onroerende goederen mogen worden belast in het land waar die goederen liggen. Dat staat in artikel 6.

Een pand in Tsjechië wordt daar belast, met de jaarlijkse Tsjechische onroerendezaakbelasting erbij. Die geef je vooruit aan: koop je in 2026, dan doe je vóór 31 januari 2027 aangifte voor 2027.

Een woning die je in België aanhoudt en verhuurt, blijft in België belast, via de belasting van niet-inwoners. Tsjechië telt die huur wel mee, en trekt de Belgische belasting af tot het bedrag van de Tsjechische belasting erop (artikel 23). Dat is een verrekening, geen vrijstelling.

Bij een erfenis speelt Tsjechië geen rol: de Tsjechische wet stelt wat je erft of via een legaat krijgt vrij. Een woning in België valt alleen onder de Belgische erfbelasting van het gewest waar ze ligt.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject van België naar Tsjechië, stap 5.2: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Tsjechië.