Een huis kopen in Peru: vrij voor buitenlanders, behalve bij de grens
Als buitenlander koop je in Peru onder dezelfde voorwaarden als een Peruaan. De uitzondering staat in artikel 71 van de grondwet: binnen 50 kilometer van de grens mag je geen grond bezitten, ook geen huis in de stad. Bij de koop betaal je 3 % alcabala, en elk jaar de impuesto predial.
4 min lezen
Geschreven en nagelopen door Auke, op , aan de hand van de bronnen onderaan. Klopt er iets niet meer? Meld het hieronder, ik pas het aan.
Als buitenlander mag je in Peru een huis kopen. Artikel 71 van de grondwet zegt dat buitenlanders voor eigendom in dezelfde positie staan als Peruanen. Er is één harde uitzondering: binnen 50 kilometer van de grens mag een buitenlander geen grond verwerven of bezitten, op geen enkele manier, ook niet via een bedrijf. Wie het toch doet, verliest het eigendom aan de staat. Alleen een decreet van de ministerraad kan daar een uitzondering op maken.
| Wat | De regel | Bedrag of termijn |
|---|---|---|
| Eigendom als buitenlander | dezelfde positie als een Peruaan | geen vergunning nodig |
| Grenszone | geen grond, mijnen, bossen of water binnen 50 km van de grens, direct of indirect | alleen met een decreet van de ministerraad |
| Alcabala | belasting op de overdracht, betaald door de koper | 3 % boven de eerste 10 UIT (S/ 55.000 in 2026) |
| Termijn alcabala | betalen bij de gemeente, in Lima bij de SAT | uiterlijk de laatste werkdag van de maand na de overdracht |
| Impuesto predial | jaarlijkse gemeentelijke belasting voor de eigenaar op 1 januari | te spreiden over februari, april, augustus en november |
| Betaling van de koopsom | via de bank | verplicht vanaf S/ 2.000 of US$ 500 |
Waar mag je niet kopen?
De grondwet noemt minas, tierras, bosques, aguas, combustibles ni fuentes de energía. Het Tribunal Registral van SUNARP, het kadaster, schreef in 2022 dat "tierras" zowel landbouwgrond als stedelijke grond omvat. Dat is volgens het tribunaal vaste rechtspraak, in lijn met het Constitutioneel Hof. Het ging in die zaak om een huis in de stad Tacna, dat een Chileense erfgename wilde laten overschrijven. De inschrijving werd geweigerd.
De 50 kilometer gelden ook voor een appartement in een grensstad, en ook als je het huis erft. Ligt de plek die je op het oog hebt in de buurt van een grens, laat dan vóór je iets tekent vaststellen hoe ver ze van de grens ligt. Een notaris of SUNARP kan het eigendom anders niet op je naam zetten.
Wat betaal je bij de koop?
De alcabala is de belasting op de overdracht van onroerend goed. De koper betaalt hem. De grondslag is de koopprijs, maar niet minder dan de waarde die de gemeente voor de belasting vaststelt, het autovalúo. Over de eerste 10 UIT, in 2026 S/ 55.000, betaal je niets; over de rest 3 %. Je betaalt uiterlijk op de laatste werkdag van de maand na de overdracht, daarna loopt er rente.
Koop je nieuwbouw rechtstreeks van een bouwbedrijf, dan valt die eerste verkoop niet onder de alcabala, behalve voor de waarde van de grond. In Lima vragen notarissen en registrars het betalingsbewijs, of een verklaring dat je niets verschuldigd bent, voordat ze de overdracht vastleggen.
Betaal de koopsom via de bank. Bedragen vanaf S/ 2.000 of US$ 500 moeten volgens SUNAT via een betaalmiddel van het financiële stelsel lopen, zoals een overboeking of een bankcheque. Hoe je geld uit Nederland overmaakt, staat in bank en betalen in Peru.
Wat betaal je daarna elk jaar?
De impuesto predial. Die betaal je bij de gemeente waar het huis staat, als je op 1 januari eigenaar bent, of je er nu woont of niet. Je mag het bedrag spreiden over vier termijnen: februari, april, augustus en november. In het Cercado de Lima doe je in het jaar na de koop vóór eind februari aangifte bij de SAT.
Wat als je het huis later verhuurt of verkoopt?
Dan krijg je met SUNAT te maken. SUNAT noemt het verhuren van je huis en de verkoop van onroerend goed als redenen om je in te schrijven in het RUC, het belastingnummer; zie registratie en nummers. Een huurder wordt bij Migraciones geregistreerd als hij buitenlander is; zie huren in Peru.
Houd je je huis in Nederland aan, dan blijft Nederland daarover heffen: volgens de Wet inkomstenbelasting horen in Nederland gelegen onroerende zaken bij het Nederlandse inkomen van wie in het buitenland woont; zie AOW, pensioen en belasting. Wanneer de koop in je verhuizing past, staat in het traject naar Peru.
In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject, stap 5.6: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Peru of ga meteen naar stap 5.6 in het open stappenplan.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- Grondwet van Peru, artikel 71 — gelijke positie voor buitenlanders en de zone van 50 kilometer (officiële editie van het Congres, 2026) — www3.congreso.gob.pe
- SUNARP, Tribunal Registral, resolutie 3882-2022: de grenszone geldt voor stad en platteland, ook bij erfenis — cdn.www.gob.pe
- SAT Lima — de alcabala, 3 % boven de eerste 10 UIT, te betalen door de koper — gob.pe
- Gob.pe — de alcabala betalen, uiterlijk de laatste werkdag van de volgende maand — gob.pe
- Gob.pe — de impuesto predial, jaarlijks voor wie op 1 januari eigenaar is — gob.pe
- SUNAT — de waarde van de UIT, S/ 5.500 in 2026 — sunat.gob.pe
- SUNAT — betalingen vanaf S/ 2.000 of US$ 500 via de bank — gob.pe
- SUNAT — inschrijving in het RUC, onder meer bij verhuur en verkoop van onroerend goed — gob.pe
- Wet inkomstenbelasting 2001, artikelen 7.2 en 7.7 — een eigen woning en andere onroerende zaken in Nederland blijven Nederlands inkomen — wetten.overheid.nl
Verder lezen
- PeruAankomst in Peru4 min
Huren in Peru: het contract, de registratie bij Migraciones en het desalojo
Een huurhuis in Peru regel je met een schriftelijk contract, bij voorkeur met handtekeningen bij de notaris. Sinds het Decreto Supremo 011-2024-IN moet je verhuurder je als buitenlandse huurder registreren bij Migraciones. Veel contracten bevatten een clausule waarmee de verhuurder je snel kan laten ontruimen; lees die voordat je tekent.
Bijgewerkt 15 oktober 2026
- PeruAankomst in Peru4 min
Bank en betalen in Peru: rekening openen, ITF en de grens van S/ 2.000
Een eenvoudige Peruaanse bankrekening, de cuenta básica, mag je sinds juni 2025 ook met je paspoort openen. Elke storting of opname kost 0,005 % transactiebelasting, en bedragen vanaf S/ 2.000 of US$ 500 moeten via de bank lopen. Je AOW komt in euro's binnen; houd ook je Nederlandse rekening aan.
Bijgewerkt 15 oktober 2026
- PeruAankomst in Peru4 min
De eerste weken in Peru: wat er bij aankomst en daarna moet gebeuren
Het belangrijkste van je eerste weken in Peru is de carné de extranjería, want zonder die kaart kun je je niet aanmelden bij het SIS en geen rijbewijs omwisselen. Daarvoor heb je eerst een Interpol-verklaring nodig. Verder lopen er klokken voor je inboedel, je rijbewijs, je belasting en elke wijziging die je moet doorgeven.
Bijgewerkt 15 oktober 2026