Huis kopen in Marokko vanuit België: eerst de grond, dan de woning

Ja en nee. Als buitenlander mag je in Marokko een geregistreerd pand met stedelijke bestemming kopen, maar géén landbouwgrond. Dat verbod geldt ook voor een woning die op een perceel met landbouwbestemming staat, ook als er allang gebouwd is. Wie naast de Belgische ook de Marokkaanse nationaliteit heeft, valt erbuiten.

Drie dingen om vooraf te weten:

• Wat het kost, is het kleinste probleem. Het registratierecht is 4 % over een gebouwd pand en 5 % over bouwgrond, plus notaris en inschrijving.
• De valkuil is de bestemming van het perceel. Die staat in het titre foncier, de inschrijving van het perceel bij het kadaster.
• Die toets bij het kadaster is geen formaliteit. Hij bepaalt of je koop geldig is. Laat hem doen vóór je een voorschot betaalt.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert de stad en de wijken kennen, en pas daarna beslis je — waarom die volgorde vastligt. Dit artikel is voor het moment dat je zover bent.

Mag ik als buitenlander een huis kopen in Marokko?

Een buitenlander mag in Marokko geen landbouwgrond verwerven. Wat deze regel bijzonder maakt, is hoe ver hij reikt. Het verbod strekt zich uit tot een woning die op een perceel met landbouwbestemming staat. Dat geldt ook als daar allang gebouwd is, ook als het er al jaren als woonhuis bij ligt, en ook als de verkoper je verzekert dat het "gewoon een huis" is.

De bestemming van het perceel, niet de aanwezigheid van een gebouw, bepaalt of je mag kopen.

Waar het staat. Niet in het wetboek zakelijke rechten, wet 39-08, waar je het zou zoeken, maar in een aparte wet: de dahir portant loi n° 1-73-645 van 23 april 1975, een koninklijk besluit met kracht van wet. Artikel 1 behoudt landbouwgrond buiten de stedelijke perimeters, de officiële grenzen van de steden, voor aan Marokkanen en aan Marokkaanse rechtspersonen. Wet 62-19 opende dat in 2021 voor bepaalde vennootschappen, maar alleen voor landbouwinvesteringen met voorafgaande toestemming van de regionale investeringscommissie. Het is geen route naar een woning.

Wat verandert er als ik ook Marokkaan ben?

Wie naast de Belgische ook de Marokkaanse nationaliteit heeft, koopt onder die nationaliteit en is geen buitenlander in de zin van deze regel. Voor hem geldt het verbod niet. Twee kopers, dezelfde woning, verschillende uitkomst.

De Marokkaanse nationaliteit gaat via afstamming over en is niet op te geven. Weet je niet zeker of je haar hebt, laat dat dan vaststellen voordat je naar woningen gaat kijken. Het bepaalt welke woningen voor jou überhaupt in beeld zijn.

Welke toets doe ik vóór ik een voorschot betaal?

Elk geregistreerd perceel in Marokko heeft een titre foncier: een inschrijving in het openbare register onder een uniek nummer, bijgehouden door de Conservation Foncière, onderdeel van de ANCFCC, het Marokkaanse kadaster.

Die inschrijving vertelt je drie dingen die je allemaal nodig hebt:

• of het perceel überhaupt geregistreerd is,
• wie de eigenaar is,
• en welke bestemming het heeft: stedelijk, landbouw of collectief.

Laat die toets doen vóór je een voorschot betaalt, en niet op basis van wat de verkoper vertelt. Het verschil tussen stedelijk en landbouw is het verschil tussen een geldige koop en een koop die dat niet is.

Let ook op percelen die níét geregistreerd zijn. Die bestaan, en een koop daarvan is een heel ander juridisch traject dan de inschrijving in een titre foncier.

Waar wordt je huis belast?

Het belastingverdrag tussen België en Marokko volgt bij vastgoed niet je woonplaats maar de stenen: inkomsten uit onroerende goederen mogen worden belast in het land waar die goederen liggen (artikel 6). Voor een meerwaarde bij de verkoop geldt hetzelfde (artikel 13).

Voor jou betekent dat twee sporen naast elkaar:

• Een pand in Marokko wordt in Marokko belast.
• Een woning die je in België houdt, blijft in België belast, ook als je in Marokko woont. De onroerende voorheffing loopt door. Verhuur je haar, dan geef je die inkomsten aan in de belasting van niet-inwoners. Heb je ook een Belgisch pensioen, dan doe je die aangifte sowieso.

Mag België iets belasten, dan trekt Marokko de Belgische belasting af van de Marokkaanse op dat inkomen, tot ten hoogste de Marokkaanse belasting erop. Reken er wel op dat je in beide landen aangifte doet.

Bij een overlijden. Woon je in Marokko, dan ben je voor Vlaanderen geen rijksinwoner meer. Vlaanderen heft dan alleen nog op onroerend goed in Vlaanderen, het recht van overgang. Wat Marokko bij een overlijden heft op een woning daar, laat je bij een Marokkaanse notaris nakijken.

Wat kost een huis kopen in Marokko bovenop de koopsom?

De koop van een geregistreerd pand loopt in de regel via een notaris, die de akte opmaakt en de inschrijving op het titre foncier verzorgt. De grootste post is het registratierecht (droits d'enregistrement) uit de Code Général des Impôts: 4 % over de aankoop van een gebouwd pand, of het nu voor bewoning of voor een bedrijf is, en 5 % over onbebouwde grond of grond met een te slopen opstal. De akte moet binnen 30 dagen na de datum worden geregistreerd en betaald. Daar komen de notaris en de inschrijving bij het kadaster bij.

Kostenpost of termijn	Wat geldt
Registratierecht gebouwd pand (CGI art. 133-F)	4 %
Registratierecht bouwgrond of te slopen opstal (CGI art. 133-G)	5 %
Registratie en betaling van de akte (CGI art. 128)	binnen 30 dagen
Toets van het titre foncier bij de Conservation Foncière	vóór het voorschot: geregistreerd, eigenaar, bestemming
Pand in Marokko	belast in Marokko (verdrag, artikel 6)
Woning die je in België houdt	belast in België (verdrag, artikel 6); onroerende voorheffing blijft

De kostenkant is bij deze bestemming dus niet het probleem; de bestemmingskant is dat.

Hoe pak je het aan?

Laat de bestemming van het perceel door je notaris schriftelijk bevestigen, en neem die bevestiging op in de koopakte. Stedelijk, landbouw of collectief: de bestemming bepaalt of je überhaupt mag kopen.

Neem bij een concrete woning een eigen notaris, niet die van de verkoper.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject van België naar Marokko, stap 5.6: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Marokko.