Huis kopen in Ecuador: als buitenlander mag het, eigenaar word je bij de inschrijving

Als buitenlander mag je in Ecuador een huis kopen. Artikel 43 van het burgerlijk wetboek zegt dat de wet geen verschil maakt tussen Ecuadoranen en buitenlanders bij het verkrijgen van burgerlijke rechten. De koop is pas rond als er een notariële akte is (artikel 1740), en eigenaar word je pas als die akte is ingeschreven in het Registro de la Propiedad, het eigendomsregister van het kanton (artikel 702). Daarnaast betaal je de alcabala, een gemeentelijke belasting van 1 % over de koopsom.

Wat	De regel	Bron
Kopen als buitenlander	toegestaan, gelijke burgerlijke rechten	Código Civil, art. 43
Koopakte	notariële akte (escritura pública) verplicht	Código Civil, art. 1740
Eigenaar worden	bij inschrijving in het Registro de la Propiedad	Código Civil, art. 702
Alcabala	1 % over de koopsom, of over de kadastrale waarde als die hoger is	COOTAD, art. 532 en 535
Winstbelasting bij verkoop	stedelijke woning: 10 % over de winst, min 5 % per jaar bezit; na 20 jaar niets	COOTAD, art. 556 en 559
Grenszones	voor buitenlanders verboden, behalve in dorpen en steden	Ley de Seguridad Pública, art. 40
Visum met een woning	woning van minstens 100 basislonen, 48.200 dollar in 2026	Cancillería

Wanneer ben je eigenaar?

Pas bij de inschrijving. Een getekende koopovereenkomst maakt je nog geen eigenaar, en een betaling ook niet. Artikel 1740 zegt dat de verkoop van onroerend goed niet als voltooid geldt zolang er geen notariële akte is. Artikel 702 voegt eraan toe dat de eigendom overgaat door inschrijving van die akte in het register.

Betaal geen groot bedrag op basis van alleen een koopovereenkomst. Laat vooraf in het Registro de la Propiedad nakijken wie als eigenaar staat ingeschreven en of er een hypotheek of beslag op het huis rust, en laat de betaling samenvallen met de akte en de inschrijving.

Hoe de notaris en het register in jouw kanton werken en wat ze rekenen, verschilt per plaats. Vraag de notaris vooraf om een schriftelijke opgave van zijn kosten en die van het register.

Welke belasting betaal je bij de koop?

De alcabala. Het COOTAD, de wet op de gemeenten, legt die belasting op bij elke overdracht van onroerend goed tegen betaling (artikel 527). Het tarief is 1 % (artikel 535). De grondslag is de koopsom, tenzij de waarde in het gemeentelijk kadaster hoger is; dan geldt die (artikel 532). De belasting gaat naar de gemeente waar het huis ligt.

Wie betaalt, regelt de wet niet hard. Volgens artikel 531 zijn het de partijen die voordeel hebben bij het contract, en zonder afspraak geldt dat voordeel als gedeeld. Zet in de akte wie de alcabala draagt.

Gemeenten werken dit uit in een eigen verordening. Daule hanteert in zijn verordening van 2023 bijvoorbeeld ook 1 %.

Wat als je later verkoopt?

Dan betaal je als verkoper van een stedelijke woning de belasting op de winst, de impuesto a las utilidades y plusvalía. Het COOTAD zet die op 10 % van de winst, en een gemeente mag dat tarief bij verordening aanpassen (artikel 556). Voor elk jaar dat je het huis bezat, gaat er 5 % van de winst af. Na twintig jaar bezit wordt de belasting niet meer geheven (artikel 559). Een notaris mag de akte pas verlijden als de belasting is betaald.