Wonen en kopen in Turkije vanuit België: tapu, DASK en de valkuilen die Spanje-content mist

Ja, als Belg kun je in Turkije een woning kopen, buiten militaire en speciale veiligheidszones. Die zones toetst het tapu-kantoor, het kantoor van het kadaster, bij de overdracht.

Wat je vooraf wilt weten:

• De overdracht loopt via het kadaster, niet via een notaris. Je hebt een erkend taxatierapport en een wisselcertificaat nodig.
• Reken op 4% tapu-recht, de heffing op de eigendomsoverdracht. Wettelijk is dat 2% voor de koper en 2% voor de verkoper, maar in de praktijk komt het vaak voor rekening van de koper. Daarbij komen kadasterkosten, taxatie en tolk.
• Elke woning draagt de verplichte aardbevingsverzekering DASK. Zonder die verzekering is er geen overdracht en geen nutsaansluiting. Maar hij dekt minder dan mensen denken.

De valkuil: veel Nederlandstalige informatie over kopen in Turkije is herschreven Spanje-content, met notariskosten en tien procent kosten koper die hier niet bestaan. En wie uit België komt, is gewend aan de notaris en de registratierechten: ook die vergelijking gaat hier niet op.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert de wijken, de bouwjaren, de winter en de echte kosten kennen, en pas daarna beslis je. Lees waarom die volgorde vastligt. Dit artikel zet het Turkse koop- én huurproces op een rij.

Hoe verloopt de overdracht, en wat kost hij?

Eigendom gaat over bij het Tapu Dairesi, het kadaster. De noter (notaris) speelt alleen een rol bij volmachten, vertalingen en huurcontracten, niet bij de eigendomsoverdracht zelf. Spreek je geen Turks, dan hoort bij de overdracht een beëdigd tolk.

Drie dingen zijn voor buitenlandse kopers verplicht:

• Een erkend taxatierapport. Sinds circulaire 2019/1 van het kadaster hoort bij elke koop door een buitenlandse natuurlijke persoon (een particulier, geen bedrijf) een rapport van een erkende taxateur, aangevraagd via het web-tapu-systeem, het online systeem van het kadaster. Het is hetzelfde rapport dat telt voor de verblijfsdrempel van US$ 200.000.
• Het DAB-wisselcertificaat. De koopsom moet vóór de overdracht via een Turkse bank in lira zijn gewisseld. Het gewisselde bedrag geldt als grondslag voor het tapu-recht.
• De zonecheck. In verboden militaire zones en militaire veiligheidszones koop je alleen met toestemming van de generale staf, in speciale veiligheidszones met die van de gouverneur. Per persoon geldt een bovengrens van dertig hectare. Het tapu-kantoor toetst dat bij de overdracht.

De kosten beginnen bij 4% tapu-recht. De Harçlar Kanunu, de Turkse wet op de heffingen, legt 2% op de koper én 2% op de verkoper. Dat gaat over de aangegeven prijs en minstens de emlak-waarde, de waarde waarover de gemeente de onroerendezaakbelasting heft. In de praktijk betaalt de koper vaak alles, dus onderhandel erover. Daarbij komen de kadaster-administratiekosten, het taxatierapport en de tolk.

Kostenpost of belasting	Wat geldt
Tapu-recht (Harçlar Kanunu, tarief 4)	2 % koper en 2 % verkoper, over de aangegeven prijs en minstens de emlak-waarde
Taxatierapport	verplicht bij een buitenlandse koper, via web-tapu, door een erkende taxateur
Wisselcertificaat (DAB)	koopsom vóór de overdracht via een Turkse bank in lira gewisseld
Emlak vergisi op woningen	0,1 % per jaar; 0,2 % binnen grootstedelijke gemeenten
DASK	verplicht bij elke woning; zonder polis geen tapu-inschrijving en geen water- of stroomaansluiting
Verblijfsdrempel op de vastgoedroute	woning van minstens US$ 200.000 op de dag van verkrijging
Staatsburgerschap via vastgoed	US$ 400.000, drie jaar niet verkopen

Wat is de DASK, en wat dekt hij?

Elke woning draagt de DASK, de aardbevingsverzekering die wet 6305 verplicht stelt voor woningen op een tapu, een eigendomsakte in het kadaster. Zonder DASK schrijft het kadaster geen overdracht in en krijg je geen water- of stroomaansluiting. Ook verhuurders vragen hem bij huurcontracten.

Weet alleen wat hij is: een gemaximeerde basisdekking voor schade door aardbeving en de brand, explosie, tsunami of grondverschuiving die erop volgt, tot een maximumbedrag per polis. Ligt de herbouwwaarde hoger, dan dek je het verschil en de inboedel met een aanvullende woonpolis. En belangrijker dan elke polis: koop of huur op bouwjaar, en laat bij twijfel een bouwkundige kijken.

Wat betaal ik daarna elk jaar?

De jaarlijkse onroerendezaakbelasting (emlak vergisi) is laag. Artikel 8 van de Emlak Vergisi Kanunu zet hem op 0,1% voor woningen en 0,2% voor andere gebouwen. Binnen de grootstedelijke gemeenten, waar de kuststeden onder vallen, verdubbelen beide tarieven. Voor zeer dure woningen bestaat in dezelfde wet een aparte belasting op waardevolle woningen.

Verhuur je je Turkse woning, dan kent woninghuur een jaarlijkse vrijstelling (artikel 21 van de inkomstenbelastingwet). Daarboven geldt een progressieve heffing, met aangifte in maart.

En je woning in België?

Houd je een woning in België aan, dan mag België de huur en een latere meerwaarde blijven belasten. Een Turkse woning mag Turkije belasten. Zo staat het in het belastingverdrag tussen België en Turkije (artikel 6 en 13).

Ook bij je overlijden telt waar je bezit ligt. Woon je in Turkije, dan ben je voor Vlaanderen geen rijksinwoner meer, en belast Vlaanderen alleen nog je onroerend goed in België. Turkije belast met zijn erfbelasting wat in Turkije ligt, zoals een appartement of geld op een Turkse rekening. Laat een notaris nakijken hoe je testament in België en een woning in Turkije samengaan.

Hoe werkt huren in Turkije?

De huurmarkt aan de kust is ruim en gemeubeld. Het notariële huurcontract is er meer dan een formaliteit: het is het adresbewijs voor je verblijfsaanvraag.

Twee dingen om op te letten:

• Toets vóór het tekenen de wijk in e-ikamet, het portaal van de migratiedienst. Een gesloten wijk, een wijk die dicht is voor nieuwe verblijfsaanvragen van buitenlanders, betekent een afgewezen eerste aanvraag.
• Reken op de jaarlijkse indexatie. Die beweegt met de inflatie mee en verhoogt je huur in lira elk jaar fors.

De volgorde die werkt is dezelfde als overal op deze site: eerst een jaar huren, dan pas kopen. In dat jaar leer je de wijken, de bouwjaren, de winter en de echte kosten kennen. En wie op de vastgoedroute naar een verblijfsvergunning mikt, weet dan of een woning de taxatiedrempel haalt vóór er geld is overgemaakt.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject van België naar Turkije, stap 5.4: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Turkije.