Huis kopen in Singapore: alleen een condo, en dan 60 % extra zegelrecht

Kopen kan, maar de Singaporese overheid maakt het buitenlanders bewust zwaar. Zonder toestemming mag je alleen een condo of flat in een particulier complex kopen; een huis met grond vraagt toestemming van de Singapore Land Authority, en die kijkt naar minstens vijf jaar permanent verblijf. De echte rem zit bij de belastingdienst IRAS: sinds 27 april 2023 betaalt een buitenlander op elke woning 60 % Additional Buyer's Stamp Duty, boven op het gewone zegelrecht dat oploopt tot 6 %. Op een condo van S$ 2 miljoen is dat samen bijna S$ 1,27 miljoen. Wie met een Employment Pass komt, huurt daarom vrijwel altijd; hoe dat werkt staat in huren in Singapore.

Wat mag je als buitenlander kopen?

De Residential Property Act noemt iedereen die geen Singaporese burger, Singaporees bedrijf of Singaporese vereniging is een foreign person; ook een permanent inwoner valt daaronder. De SLA deelt woningen in twee groepen.

Zonder toestemming	Alleen met toestemming van de SLA
condo-eenheid of flat	vacant bouwkavel
strata landed house binnen een goedgekeurd condominium	rijtjeshuis, twee-onder-een-kap, bungalow
huur van een huis met grond tot 7 jaar	strata landed house buiten een condominium
winkelpand voor commercieel gebruik, bedrijfsvastgoed	huis met grond op Sentosa Cove

Toestemming vraag je online aan, ook zonder dat je al een huis op het oog hebt. De SLA beoordeelt per geval en noemt twee criteria: je bent minstens vijf jaar permanent inwoner, én je levert een uitzonderlijke economische bijdrage, gemeten aan onder meer je in Singapore belaste inkomen. De beoordeling duurt ongeveer dertig werkdagen. HDB-flats vallen buiten dit alles: die koop je alleen als burger of permanent inwoner, en een huishouden van alleen permanent inwoners moet die status al drie jaar hebben.

Wat kost de aankoop aan heffingen?

Twee zegelrechten, allebei berekend over de koopsom of de marktwaarde als die hoger is. De Buyer's Stamp Duty geldt voor iedereen en loopt sinds 15 februari 2023 in schijven op: 1 % over de eerste S$ 180.000, 2 % over de volgende S$ 180.000, 3 % over de volgende S$ 640.000, 4 % over de volgende S$ 500.000, 5 % over de volgende S$ 1,5 miljoen en 6 % daarboven. De Additional Buyer's Stamp Duty hangt af van wie je bent op de dag van aankoop.

Koper	ABSD sinds 27 april 2023
Singaporese burger, eerste woning	geen
Singaporese burger, tweede woning	20 %
Permanent inwoner, eerste woning	5 %
Permanent inwoner, tweede woning	30 %
Buitenlander, elke woning	60 %
Rechtspersoon	65 %

IRAS rekent het zelf voor: een buitenlander die op 1 augustus 2023 een woning van S$ 2 miljoen koopt, betaalt S$ 1.200.000 ABSD. Daar komt S$ 69.600 Buyer's Stamp Duty bij. Pas als je permanent inwoner bent op de dag van aankoop, zakt de ABSD naar 5 %; wie de status een week later krijgt, heeft pech, want IRAS kijkt naar het profiel op de aankoopdatum.

De ABSD is geen tijdelijke maatregel die je kunt afwachten. Hij ging op 27 april 2023 van 30 % naar 60 % en is sindsdien niet verlaagd. Een condo kopen op een werkpas betekent dus 60 % extra betalen op een markt waar de koopsom zelf al in de miljoenen loopt. Reken dat door vóór je een bezichtiging plant, en niet erna.

Wat betaal je daarna, en bij verkoop?

Jaarlijks de onroerendezaakbelasting, over de door IRAS vastgestelde jaarhuurwaarde. Woon je er zelf, dan is de eerste S$ 12.000 vrij en loopt het tarief sinds 1 januari 2025 op van 4 % tot 32 %; verhuur je de woning, dan geldt 12 % tot 36 %. Verkoop je binnen vier jaar, dan heft IRAS Seller's Stamp Duty: voor woningen gekocht op of na 4 juli 2025 is dat 16 % bij verkoop binnen een jaar, 12 % in het tweede jaar, 8 % in het derde en 4 % in het vierde. Daarna niets meer, en ook de winst zelf is volgens IRAS doorgaans onbelast: Singapore kent geen vermogenswinstbelasting voor particulieren, tenzij je handelt in vastgoed.

Is kopen dan ooit verstandig?

Rekenkundig pas na permanent verblijf, en dat is in Singapore geen recht maar een beoordeling; zie de visumroutes. Tot die tijd betaal je voor het eigendom 60 % meer dan een Singaporees, terwijl je verblijfsrecht aan je baan hangt. Wie die rekensom maakt, begrijpt waarom de huurmarkt in Singapore zo groot is, en waarom de Nederlandse koopreflex hier even moet wachten. Hoe Singapore je inkomen belast, staat in AOW, pensioen en belasting.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject, stap 5.3: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Singapore of ga meteen naar stap 5.3 in het open stappenplan.