Een huis kopen in Indonesië: een gebruiksrecht, geen eigendom, en op Bali vanaf vijf miljard roepia

Ja en nee. Als buitenlander met een verblijfsvergunning mag je in Indonesië een woning kopen, maar niet in eigendom: wat je krijgt, is een gebruiksrecht, de hak pakai, van dertig jaar, met verlenging. En de overheid stelt per provincie een minimumprijs vast. Op Bali ligt die voor een huis op vijf miljard roepia en voor een appartement op twee miljard. De vondst zit in die tabel: in de meeste provincies is de drempel een miljard, op Bali en Java een veelvoud. De valkuil zit in wat de regels níét bieden: een weg naar eigendom via iemand anders.

Wat mag je als buitenlander kopen?

De regeling van het ministerie van Agrarische Zaken en Ruimtelijke Ordening (ATR/BPN) is duidelijk over de basis: een buitenlander met een verblijfsvergunning in Indonesië kan een woning hebben met een gebruiksrecht. Dat kan een huis zijn op grond met een gebruiksrecht, of een appartement in een gebouw op zulke grond. Het besluit uit 2022 voegt eraan toe dat het om een nieuwe of een bestaande woning mag gaan, en dat de woning kan worden vererfd, met een hypotheek kan worden belast en kan worden overgedragen. Is de erfgenaam een buitenlander, dan moet ook hij een verblijfsvergunning hebben.

Regel	Wat er geldt
Recht	gebruiksrecht (hak pakai), geen eigendom
Looptijd op grond met eigendomsrecht	30 jaar, verlenging 20 jaar, vernieuwing 30 jaar
Aantal	1 perceel per persoon of gezin
Oppervlakte	hooguit 2.000 m², meer alleen met toestemming van de minister
Minimumprijs huis, Bali	Rp5 miljard
Minimumprijs appartement, Bali	Rp2 miljard
Minimumprijs in de meeste andere provincies	Rp1 miljard

De looptijden, het perceel en de oppervlakte komen uit de regeling van 2016; de minimumprijzen uit het besluit van 2022. Een woning die een buitenlander vóór dat besluit verwierf, valt onder de regels van daarvoor.

Wat betekenen die minimumprijzen?

Dat de goedkope villa die je op een website ziet, voor jou als buitenlander vaak niet te koop is. Een huis op Bali onder de vijf miljard roepia kun je niet op eigen naam met een gebruiksrecht verwerven. Voor een appartement ligt de drempel lager, op twee miljard. Daarmee is een appartement op Bali de goedkoopste route die binnen de regels past.

Wie de Second Home-route overweegt, ziet hetzelfde getal terug in een andere vorm: in plaats van het deposito van 130.000 dollar mag je volgens de immigratiedienst ook vastgoed in Indonesië kopen, zoals een appartement, van 1 miljoen dollar. Dat is een visumvoorwaarde, geen koopvoorwaarde.

Een woning op naam van een Indonesische kennis is niet van jou. De regels geven een buitenlander één weg: een gebruiksrecht op eigen naam, met een verblijfsvergunning, boven de minimumprijs. Wat op een andere naam in het register staat, is juridisch van die ander, hoe de afspraken onderling ook luiden. Laat een eigen notaris het register nakijken, niet de notaris van de verkoper.

Hoe lang kun je er wonen?

Het gebruiksrecht op een huis op grond met eigendomsrecht loopt dertig jaar, kan met twintig jaar worden verlengd, en daarna met dertig jaar worden vernieuwd. Dat is geen automatisme: je vraagt het aan, en het recht hangt aan je verblijf. Een gebruiksrecht dat uit een ander grondrecht voortkomt, loopt zo lang als dat onderliggende recht nog loopt.

Wat komt er verder bij kijken?

Een aankoop loopt in Indonesië via de ambtenaar die grondakten opmaakt, de Pejabat Pembuat Akta Tanah. Welke kosten en heffingen er bij de overdracht en daarna bij komen, staat niet in de regels hierboven; vraag daar een schriftelijke opgave van vóór je een aanbetaling doet.

En de volgorde: koop niet in je eerste jaar. Je hebt voor een gebruiksrecht een verblijfsvergunning nodig, en een jaar huren laat je zien of de plek bevalt voordat je een bedrag vastzet dat op Bali minstens twee miljard roepia is. Hoe huren werkt, staat in wonen op Bali; welke verblijfsroute bij je past, in de verblijfsroutes naar Indonesië. De volgorde van de stappen staat op /indonesie.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject, stap 5.3: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Indonesië of ga meteen naar stap 5.3 in het open stappenplan.