Huis kopen in Denemarken vanuit België: bedenktijd bestaat — maar hij kost 1 procent

Als Belg koop je in Denemarken zonder vergunning een jaarrond-woning (een woning om het hele jaar in te wonen), zodra je er echt woont. Een vakantiehuis mag pas na vijf jaar.

Vier dingen om vooraf te weten:

• Je betaalt geen registratierechten zoals in België, wel een tinglysningsafgift: de heffing om de akte in te schrijven. Die is 1.850 kroner plus 0,6%.
• De vondst in de Deense wet is de bedenktijd: zes werkdagen na de koopakte. Herroepen kost wel 1% van de koopsom.
• De valkuil: een gekocht huis mag niet leegstaan. Dat heet de bopælspligt: de woning moet bewoond worden.
• De bank leent hooguit tachtig procent, terwijl je vijf procent zelf meebrengt.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, en pas daarna beslis je — waarom die volgorde vastligt. In Denemarken helpt de wet mee: wie er nog niet woont, mag vaak niet eens kopen.

Mag ik als Belg kopen in Denemarken?

Wie geen woonplaats (bopæl) in Denemarken heeft en er ook niet eerder minstens vijf jaar heeft gewoond, heeft toestemming van Civilstyrelsen nodig om vastgoed te kopen.

Voor EU-burgers, dus ook voor Belgen, is er een verruiming. Een helårsbolig mag je zonder die toestemming kopen, met alleen een verklaring aan de Tinglysningsret (de Deense rechtbank die vastgoed inschrijft). Een helårsbolig is een woning waar je daadwerkelijk gaat wonen en je adres registreert. Die verruiming geldt niet voor sommerhuse: daarvoor blijven de vijfjaarseis en de toestemmingsprocedure onverkort gelden.

Mag mijn Deense huis leegstaan?

In gemeenten met woningregulering rust op een helårsbolig een bopælspligt: de woning moet bewoond worden. Staat ze langer dan zes weken leeg, dan meld je dat bij de gemeente. Die mag dan zelf een woningzoeker aanwijzen, en aan die woningzoeker ben je verplicht te verhuren.

De weg terug is ook dicht: een woning die in de afgelopen vijf jaar jaarrond bewoond is geweest, mag je niet zonder toestemming van de gemeente als zomerhuis in gebruik nemen. Vraag dus vóór de koop na welke status de woning heeft: helårsbolig of fritidsbolig.

Heb ik bedenktijd na de koopakte?

De koop loopt via een købsaftale, de koopakte, meestal met een eigen boligadvokat (woningadvocaat) aan jouw kant.

Daarna heb je als koper van een woning een wettelijke fortrydelsesret van zes werkdagen: het recht om de koop te herroepen. Wie dat recht gebruikt, betaalt de verkoper wel een godtgørelse van 1% van de koopsom, een vergoeding. Die vergoeding vervalt alleen als je koopt van een verkoper die beroepsmatig handelt, zoals de bouwer die het huis met het oog op verkoop heeft neergezet. Behandel de handtekening dus als definitief.

Wat geef ik op als ik de ejerskifteforsikring niet neem?

De verkoper kan je vóór je bod drie dingen leveren:

• een tilstandsrapport (bouwkundige keuring);
• een elinstallationsrapport (keuring van de elektrische installatie);
• een aanbod voor een ejerskifteforsikring, de verzekering tegen verborgen gebreken.

Doet hij dat, dan kun je hem naderhand niet meer aanspreken op de bouwkundige staat van het huis of op installaties die niet werken. Voorwaarde is wel dat hij zich schriftelijk en bindend heeft verplicht minstens de helft van de premie te betalen.

Neem je de verzekering niet, dan kun je gebreken die ná de rapporten zijn ontstaan nog inroepen. Een garantie van de verkoper, bedrog of grove nalatigheid blijven altijd overeind.

Hoeveel leent de bank, en wat breng ik zelf mee?

Een realkreditlån, een hypothecaire lening via een Deense hypotheekinstelling, mag maximaal 80% van de waarde van een jaarrond-woning dekken. Voor een fritidshus (vakantiehuis) is dat 75%. De rest leen je duurder bij de bank, of breng je zelf mee.

Het financieel toezicht verlangt namelijk een "passende udbetaling", een passende eigen inbreng. Als uitgangspunt is dat 5% van de koopsom uit eigen middelen. Dat is een richtsnoer: een bank mag er in beide richtingen van afwijken.

Eén ding mag een bank uitdrukkelijk níét: een hogere eigen inbreng eisen alleen omdat je een buitenlandse nationaliteit hebt. De toezichtleidraad noemt dat als voorbeeld van onbehoorlijk handelen.

Wat kost een huis kopen in Denemarken bovenop de koopsom?

Wat	Hoeveel	Waar het staat
Tinglysningsafgift voor het skøde	1.850 kroner vast + 0,6% van de koopsom	tarieventabel van de belastingdienst
Tinglysningsafgift voor de hypotheek	1.825 kroner vast + 1,25% (sinds 1 januari 2026, was 1,45%)	tariefwijziging per 2026
Realkreditlån	maximaal 80% van de waarde, 75% bij een fritidshus	wet op het realkrediet, § 5
Eigen inbreng	als uitgangspunt 5% van de koopsom	leidraad behoorlijk handelen boligkredit
Bedenktijd, en wat herroepen kost	6 werkdagen, 1% van de koopsom	consumentenbeschermingswet, § 8 en § 11
Leegstand melden bij de gemeente	na 6 weken	woonwet, § 5

Het skøde, de eigendomsakte, wordt digitaal geregistreerd via tinglysning.dk, met je MitID. Het totaal inclusief advocaat staat in de kostenindicatie van het stappenplan: één tot tweeënhalf procent van de koopsom.

Wat betaal ik daarna elk jaar?

Als eigenaar betaal je jaarlijks de grundskyld over de grondwaarde en de ejendomsværdiskat over de woningwaarde, beide berekend over de openbare waardering minus 20%. Beide lopen automatisch mee via de forskudsopgørelse, je voorlopige belastingaanslag. Een koop, verkoop of verbouwing moet je wél zelf doorgeven. Meer daarover in pensioen en belasting in Denemarken.

Heb je daarnaast nog een woning in België, dan mag België de huur daarvan blijven belasten. En Denemarken heft erfbelasting, ook over een Deens huis. Ook dat staat in dat artikel.

Mag ik in een zomerhuis wonen als ik gepensioneerd ben?

In een sommerhusområde mag een woning buiten korte vakantieverblijven niet worden gebruikt om te overnachten van 1 november tot eind februari. Maar een gepensioneerde die zijn zomerhuis één jaar in eigendom heeft, mag er wél jaarrond wonen. Met een gepensioneerde bedoelt de wet iemand met recht op Deense folkepension, het Deense staatspensioen. Of een Belgisch wettelijk pensioen daaronder valt, vraag je de gemeente vóór je een bod uitbrengt.

In Vertrekklaar is dit fase 4 van 5 van het traject van België naar Denemarken, stap 4.1: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Denemarken.